용운동 부동산 경매, 신건 70.8억

한줄 요약

2026년 10월 20일 입찰 예정, 대전 용운동 대형 부동산 경매가 신건으로 나왔습니다. 주의할 점은 불법 증축과 높은 감정가입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 대전광역시 동구 용운동 316

대전광역시 동구 용운동에 위치한 이 부동산은 총 면적 1368.0㎡(약 413.8평)로 상당히 대규모입니다. 용운동은 대전의 동쪽 끝에 위치하며, 교통은 다소 불편할 수 있지만 자연환경이 잘 보존된 지역입니다. 이 지역은 대전 도시철도 1호선 용운역과도 가깝지 않아 대중교통보다는 자가용 이용이 주를 이룰 것입니다.

가격이 말해주는 것

현재 감정가와 최저입찰가가 동일하게 70억 8,931만원으로 설정되어 있습니다. 이는 첫 매각이기 때문이며, 아직 유찰 이력이 없어 시장 반응을 가늠하기 어렵습니다. 인근 지역의 시세와 비교했을 때, 해당 가격이 적절한지는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 예상 낙찰가를 74억 4,377만원 전후로 보고 있으나, 이는 시장 반응에 따라 변동 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2020년 근저당권과 목록2~5의 2022년 근저당권입니다. 이들 권리는 경매 낙찰 시 말소될 가능성이 큽니다. 다만, 목록2번의 위반건축물 문제는 해결이 필요합니다. 불법 증축된 창고 24㎡가 포함되어 있어, 이는 매각 후 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이런 대규모 부동산은 개인 투자자가 감당하기에는 부담이 큽니다. 예상 수익률을 높이려면 해당 지역의 개발 호재가 뒤따라야 하지만, 현재로선 특별한 호재가 보이지 않습니다. 불법 증축과 같은 악재가 있어, 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 대형 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 불법 증축 문제와 높은 감정가로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 감정가의 80%인 약 56억 7,145만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 3억 4,241만원을 포함한 총 투자금액을 고려해야 합니다. 개인보다는 법인이나 대형 투자자가 관심을 가질 물건이라 생각됩니다.