김해 우계리 토지 경매, 13회 유찰 36만

한줄 요약

솔직히 말하면 이 물건, 유찰이 13번이나 됐다는 건 그만큼 해결해야 할 문제가 많다는 신호야.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 상동면 우계리 1152

이번 경매 물건은 김해시 상동면 우계리에 위치한 628㎡(190평) 규모의 토지야. 위치 자체는 나쁘지 않은데, 문제는 주변이 개발이 덜 된 곳이라 교통이나 생활 편의시설이 부족해. 그리고 중요한 건 이 토지가 맹지라는 점이야. 맹지라는 건 도로와 접하지 않은 땅이라는 뜻인데, 이건 큰 단점이지.

가격이 말해주는 것

감정가는 879만원이지만 현재 최저입찰가는 36만원으로, 감정가의 4% 수준까지 떨어졌어. 13회 유찰되면서 가격이 급격히 떨어진 거지. 인근 시세와 비교해봐도 이건 말도 안 되게 싼 가격이야. 예상 낙찰가는 38만원 정도로 보고 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 10일 개시결정이야. 공유지분 매각이라는 점도 있는데, 공유자 우선매수권이 제한되어 있다는 특이사항이 있어. 농지취득자격증명원이 필요하고, 임야화된 부분을 농지로 복구해야 한다는 조건이 걸려 있어. 또, 분묘가 있을 가능성도 있어서 분묘기지권 문제가 생길 수 있어. 이래저래 해결할 문제가 많은 물건이야.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 볼 때, 솔직히 호재보다는 악재가 많아 보여. 일단 맹지라는 점과 복잡한 권리관계가 리스크지. 예상 수익률도 높지 않아서, 농지로 복구한 후 매각하려면 시간이 걸릴 것 같아. 그리고 농지취득자격증명원 발급까지 문제없이 진행될지도 미지수야.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 일단 경쟁률은 낮을 것으로 예상돼. 왜냐하면 지금까지 유찰된 횟수를 보면 사람들이 이 물건을 꺼려할 이유가 충분하거든. 권장 입찰가는 최저가인 36만원을 넘기지 않는 게 좋아 보여. 취등록세는 약 1만원 정도지만, 이 물건은 리스크가 크니 신중히 접근해야 해.