창원 북면 상가 경매, 8회 유찰 1억

한줄 요약

8회 유찰로 92% 할인된 창원 북면의 상가 경매, 하지만 공실상태와 임차인 문제는 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌본포로 5-16, 1층126호

경상남도 창원시 의창구 북면 신촌본포로에 위치한 상가입니다. 건축물대장상 용도는 근린생활시설, 현재는 공실 상태입니다. 주변은 주거 지역이지만, 상가 밀집도가 높지 않아 유동 인구가 많은 편은 아닙니다. 교통 편의성도 다소 떨어지는 지역이므로, 상업적 활발함은 기대하기 어려울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 1,700만원이지만, 8회 유찰된 현재 최저입찰가는 1억 472만원으로 감정가의 8%입니다. 인근 유사 상가 시세와 비교할 때 크게 저렴한 가격이나, 현재 공실 상태와 지역 특성을 고려하면 이 가격에서도 신중할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 996만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 12월 28일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 임차인 대항력 여부를 면밀히 살펴야 합니다. 공실 상태이지만, 과거 임차인에 의한 유치권 주장 가능성을 배제할 수 없습니다. 법정지상권 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상가 투자의 가장 큰 변수는 공실 리스크입니다. 이 상가는 현재 공실이고, 주변 상권도 활발하지 않으므로 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 만약 임차인을 구할 수 있다면 월세 전환시 예상 수익률은 연 5% 내외가 될 수 있지만, 이는 낙관적 시나리오입니다. 지역 개발 호재가 있는지 확인하는 것도 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 8회 유찰된 물건은 매력적일 수 있지만, 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 수준으로 설정하되, 공실 상태와 임차인 문제 해결 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 취등록세는 약 505만원을 예상하며, 전체 투자금은 1억 1,000만원 내외로 잡히니 참고하세요. 특정한 호재가 없는 이상, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋겠습니다.