중구 남창동 부동산 경매, 2회 유찰 2,455만

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격은 매력적이지만 권리분석과 임차인 현황에 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 남창동 9-15

서울 중구 남창동에 위치한 이 부동산은 면적 406.9㎡(약 123.1평)로, 상당히 넓은 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 주변은 서울의 중심부라 교통 및 생활 인프라는 우수할 것입니다. 하지만 자세한 주변환경 분석은 더 필요할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3,836만원이었지만, 2회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 2,455만원입니다. 인근 시세와 비교해보면 감정가의 64% 수준으로, 약 36% 할인된 셈입니다. 예상 낙찰가는 2,578만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 24일 근저당권입니다. 특이하게도 토지와 건물 지분이 일괄 매각되며, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점이 걸립니다. 또한, 건축물대장과 실제 공부가 불일치하여 감정평가가 진행되었는데, 이 부분은 반드시 감정평가서를 참고해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 하며, 대항력 여부도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 가격이 매력적이지만, 여러 권리관계가 얽혀 있어 리스크가 큽니다. 특히, 공유지분 매각과 관련된 법정 문제나 임차인 대항력 등이 복잡하게 얽힐 가능성이 있습니다. 예상 수익률을 따지기 전에 이러한 법적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이런 경우 예상 경쟁률은 낮을 것입니다. 법적 리스크와 권리관계가 복잡하기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에서 크게 벗어나지 않는 2,578만원 정도로, 취등록세 약 118만원을 포함하면 총 투자금은 2,696만원으로 예상됩니다. 하지만, 명도와 관련된 잠재적 문제를 반드시 해결할 수 있는지를 먼저 확인하고 입찰을 결정해야 할 것입니다.