대법원경매로 첫 물건 찍어봤더니, 초보가 놓치기 쉬운 함정이 보였습니다

법원 사이트만 믿고 들어가면 꼭 빠지는 지점

얼마 전 지인이 대법원경매 사이트에서 아파트 하나를 캡처해서 보내왔습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리가 2회 유찰돼서 최저가가 1억 5천만 원대까지 내려간 물건이었습니다. 화면만 보면 싸 보입니다. 근데 저는 이런 물건을 보면 가격보다 먼저 보는 게 있습니다. 왜 두 번이나 떨어졌는지, 사람들이 왜 안 들어갔는지입니다.

대법원경매는 경매 물건을 확인하는 가장 기본적인 출발점입니다. 법원 사건번호, 매각기일, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 같은 자료가 올라옵니다. 초보 입장에서는 이 정도 자료면 충분해 보이죠. 그런데 현장에서 10년 넘게 해보니, 사이트에 있는 자료는 출발선이지 도착점이 아닙니다. 특히 매각물건명세서 한 장만 대충 보고 입찰하면 위험합니다.

제가 처음 경매를 배울 때도 그랬습니다. 최저가가 많이 떨어진 물건만 보면 기회 같았습니다. 그런데 실제로 법원 입찰장에 가보면 이상하게 아무도 안 쓰는 물건이 있습니다. 나중에 뜯어보면 선순위 임차인, 법정지상권 가능성, 유치권 주장, 불법 증축, 체납 관리비 같은 이유가 숨어 있었습니다. 싼 데는 이유가 있는 경우가 많습니다.

대법원경매에서 먼저 봐야 할 자료 순서

대법원경매 사이트에 들어가면 자료가 여러 개 나옵니다. 초보는 감정가와 최저가를 먼저 봅니다. 그 마음 이해합니다. 돈이 먼저 보이니까요. 그런데 저는 순서를 조금 다르게 잡습니다.

• 첫째, 사건번호와 물건번호를 확인합니다. 한 사건에 물건이 여러 개 붙어 있으면 입찰 대상이 헷갈릴 수 있습니다.
• 둘째, 매각물건명세서를 봅니다. 인수되는 권리, 임차인 관계, 특별매각조건이 적혀 있는지 확인합니다.
• 셋째, 현황조사서를 봅니다. 누가 점유하는지, 전입세대가 있는지, 조사 당시 문이 열렸는지 닫혔는지 봅니다.
• 넷째, 감정평가서를 봅니다. 감정가 산정 기준, 주변 거래 사례, 토지와 건물의 상태를 확인합니다.
• 다섯째, 등기부등본과 전입세대열람, 확정일자 자료를 따로 맞춰봅니다.

여기서 중요한 건 자료를 따로따로 보면 안 된다는 겁니다. 매각물건명세서에는 임차인이 없다고 보이는데 현황조사서에는 점유자가 있다고 적힌 경우가 있습니다. 또는 감정평가서 사진에는 점포처럼 보이는데 공부상 용도는 주택인 경우도 있습니다. 이런 차이가 돈으로 연결됩니다.

실제로 입찰 전날까지 바뀌는 것들

대법원경매를 볼 때 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 일주일 전에 물건을 확인하고, 그 화면을 믿고 입찰장에 가는 겁니다. 저는 입찰 전날 밤과 당일 아침에 다시 확인합니다. 매각기일 변경, 취하, 정지, 유치권 신고, 임차인 배당요구 여부 같은 내용이 뒤늦게 움직일 때가 있습니다.

예전에 수도권 빌라 물건을 보던 적이 있습니다. 최저가가 1억 1천만 원 정도였고 주변 실거래는 1억 6천만 원 안팎이었습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 입찰 며칠 전 문건송달내역을 보니 채무자 쪽에서 이의 관련 움직임이 있었고, 현장에 가보니 출입문에 유치권 비슷한 문구가 붙어 있었습니다. 법적으로 진짜 유치권인지는 별개 문제입니다. 하지만 초보가 첫 물건으로 들어가기에는 명도 난도가 높았습니다.

그 물건은 결국 낙찰은 됐습니다. 다만 낙찰자가 잔금 납부 전까지 꽤 스트레스를 받았을 겁니다. 경매에서 수익은 낙찰가 하나로 결정되지 않습니다. 잔금대출이 얼마나 나오는지, 명도에 시간이 얼마나 걸리는지, 수리비가 얼마인지, 세금과 중개보수까지 넣어야 실제 손익이 나옵니다.

대법원경매 초보가 특히 조심할 물건

제가 초보에게 자주 말하는 게 있습니다. 첫 물건에서 크게 먹으려 하지 말고, 크게 다치지 않는 구조를 먼저 만들라는 겁니다. 대법원경매에 올라온 물건 중에는 보기에는 쉬워 보여도 실제로는 손이 많이 가는 물건이 꽤 있습니다.

선순위 임차인이 있는 주택

전입일자가 말소기준권리보다 빠르고 배당으로 보증금을 다 못 받는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있습니다. 예를 들어 낙찰가 2억 원짜리 물건인데 선순위 임차인 보증금 7천만 원이 남는 구조라면, 실제 매입가는 2억 7천만 원처럼 봐야 합니다. 초보가 이 부분을 놓치면 낙찰받고 나서야 계산이 뒤집힙니다.

점유자가 많은 다가구

다가구주택은 방이 여러 개고 임차인도 여러 명입니다. 서류상 보증금 합계, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 하나씩 맞춰야 합니다. 한 사람만 잘못 봐도 인수금액이 생길 수 있습니다. 게다가 명도도 한 세대가 아니라 여러 세대와 따로 얘기해야 합니다.

관리비 체납이 큰 상가

상가는 관리비 체납이 생각보다 큽니다. 대법원경매 자료에 모든 체납액이 깔끔하게 나오지 않는 경우도 있습니다. 관리사무소에 직접 확인해야 합니다. 특히 공실 상가인데 관리비가 몇백만 원씩 밀려 있으면 싸게 낙찰받아도 시작부터 비용이 붙습니다.

현황과 공부가 다른 물건

건축물대장에는 근린생활시설인데 실제로는 주거용으로 쓰거나, 반대로 주택처럼 보이는데 불법 용도변경이 섞인 경우가 있습니다. 이런 물건은 대출, 세금, 임대, 원상복구 문제까지 이어질 수 있습니다. 감정평가서 사진만 보고 판단하면 안 됩니다.

현장조사에서 숫자가 바뀝니다

대법원경매 화면에서 수익률을 계산하는 건 쉽습니다. 최저가 1억 5천만 원, 주변 매매가 2억 원, 차익 5천만 원. 이렇게 계산하면 누구나 부자가 됩니다. 그런데 현장에 가면 숫자가 바뀝니다. 엘리베이터 냄새, 누수 흔적, 주차 상태, 주변 공실, 학군 선호도, 언덕길, 소음 같은 것들이 가격에 반영됩니다.

저는 입찰 전에 최소한 세 가지는 직접 확인합니다. 첫째, 같은 단지나 같은 골목의 최근 실거래가입니다. 둘째, 현재 매물 호가가 아니라 실제로 거래될 만한 가격입니다. 셋째, 낙찰 후 바로 팔 수 있는지 아니면 임대부터 맞춰야 하는지입니다. 호가 2억 3천만 원짜리 매물이 있다고 해서 내 물건이 2억 3천만 원에 팔리는 건 아닙니다.

부동산 중개업소에도 그냥 “얼마예요?”라고 묻지 않습니다. 저는 보통 “이 동, 이 층, 이 상태면 급매로 얼마에 팔릴까요?”라고 묻습니다. 매도 희망가가 아니라 팔리는 가격을 듣기 위해서입니다. 임대를 놓을 생각이면 보증금과 월세를 같이 묻고, 공실 기간도 물어봅니다. 한 달 공실이면 손실이 작아 보이지만, 대출이자와 관리비가 붙으면 체감이 달라집니다.

입찰가를 쓸 때 욕심이 제일 위험합니다

입찰장에 가면 분위기가 묘합니다. 봉투 들고 앉아 있으면 괜히 더 써야 할 것 같습니다. 옆 사람도 이 물건을 보는 것 같고, 내가 너무 낮게 쓰면 놓칠 것 같죠. 그런데 경매는 낙찰받는 게임이 아니라 남는 가격에 사는 일입니다. 이 차이를 잊으면 비싸게 이기고 나중에 후회합니다.

저는 입찰가를 정할 때 세 가지 금액을 따로 적습니다. 내가 팔 수 있다고 보는 보수적인 매도가, 반드시 들어갈 비용, 그리고 버틸 수 있는 최대 입찰가입니다. 수리비 800만 원, 취득세와 법무비용 500만 원, 명도비 300만 원, 이자와 기타 비용 300만 원만 잡아도 1,900만 원입니다. 여기에 예상보다 늦게 팔리는 리스크까지 넣으면 화면에서 보던 차익은 금방 줄어듭니다.

대법원경매는 좋은 도구입니다. 다만 도구가 판단까지 대신해주지는 않습니다. 사이트에서 물건을 찾고, 서류를 맞춰보고, 현장을 보고, 대출 가능액을 확인하고, 마지막에 입찰가를 눌러야 합니다. 초보 때는 남들이 다 지나친 물건에서 보물을 찾으려 하기보다, 내가 이해할 수 있는 물건만 들어가는 게 오래 버티는 방법입니다. 경매는 한 번 크게 맞으면 다시 일어나기 어렵습니다. 천천히 가도 됩니다. 시장에는 물건이 계속 나오고, 내 돈은 한 번 잃으면 돌아오는 데 시간이 오래 걸립니다.