연산동 아파트 경매, 2회 유찰 3억대

한줄 요약

8월 26일 입찰, 2회 유찰로 최저가 3억 3,984만원까지 하락한 매력적인 아파트 경매 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/12130

경매물건 주소 부산광역시 연제구 고분로 200, 101동 13층1304호 (연산동,연산엘지아파트)

부산 연제구 연산동에 위치한 연산엘지아파트 101동 13층 1304호입니다. 면적이 명시되지 않았지만, 아파트 특성상 30평대 이상일 가능성이 높습니다. 주변에는 학교, 공원, 상가 등이 있어 생활 편의성이 좋으며, 교통도 편리한 편입니다. 부산지하철 3호선 연산역이 가까워 출퇴근이 용이합니다.

가격이 말해주는 것

이 아파트의 감정가는 5억 3,100만원이지만, 2번 유찰되어 현재 최저가가 3억 3,984만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 36% 할인된 가격으로, 인근 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 3억 5,683만원 선으로 보이며, 이는 인근 시세 대비 약 30% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 5일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 소유자 세대가 전입신고 되어 있어, 인도명령이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 관계 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 만큼 가격 메리트는 충분합니다. 다만, 소유자 세대가 점유하고 있어 명도에 시간이 걸릴 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 기대할 수 있습니다. 그러나 명도 비용과 시간을 고려해야 하며, 이는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰된 물건은 경쟁률이 높지 않을 수도 있지만, 입찰 시 너무 낮은 가격을 적어내면 낙찰이 힘들 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 3억 5,683만원 전후로 설정해 보겠습니다. 취등록세는 약 1,641만원이 추가로 필요하며, 총 투자금은 3억 7천만원 정도로 예상됩니다. 경쟁 상대가 많다면 3억 6천만원까지도 고려해 볼 만합니다.