연산동 아파트 경매, 3회 유찰 4천만

한줄 요약

8월 26일 입찰, 3회 유찰로 최저가 4,033만원까지 내려간 연산동 아파트 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5119

경매물건 주소 부산광역시 연제구 쌍미천로84번길 21, 4층402호 (연산동,동명)

부산광역시 연제구 연산동에 위치한 아파트로, 쌍미천로84번길에 자리 잡고 있습니다. 4층 402호의 물건으로, 고층이 아닌 중간층에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 근처에 다양한 상업시설과 편의시설이 자리 잡고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 하지만 솔직히 말하면, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 생활 공간이 어느 정도인지 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 1,760만원에서 시작해 3회 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 4,033만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 66%나 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하게 느껴집니다. 연산동의 평균 아파트 시세가 평당 1,000만원 정도임을 고려하면, 이 물건은 확실히 가격 매력이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 6월 28일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소되면 후순위 권리들은 자동으로 말소되니, 그 부분은 안심이 됩니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점과 임차인 현황이 불확실하다는 점은 조심해야 합니다. 임차인의 대항력 여부를 반드시 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 안전한 투자가 가능합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이렇게 크게 할인된 물건은 유찰 이유를 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물이나 임차인 문제로 인해 명도가 어려울 수 있다는 점이 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 감정가 대비 큰 할인율과 낮은 최저입찰가는 매력적입니다. 만약 명도에 큰 문제가 없다면, 월세로 전환 시 연 7% 이상의 수익률도 기대해볼 수 있는 조건입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 경쟁률이 꽤 될 것 같습니다. 3회 유찰 후 저렴한 가격이기에, 관심 있는 투자자들이 많이 몰릴 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 조금 높은 4,235만원 정도를 제안합니다. 취등록세와 기타 비용을 포함해도 총 투자금 4,227만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전, 임차인 문제와 제시외 건물 여부를 확실히 확인한 후 진행하는 것이 좋겠습니다.