부산진구 양정동 상가 경매, 4회 유찰 4.9억

한줄 요약

4회 유찰 후 8월 25일 재입찰, 최저가 4억 9,580만원으로 매력적이지만 권리관계 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 부산광역시 부산진구 중앙대로990번길 8, 1층102-1호 (양정동,남명씨티밸리)

부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 남명씨티밸리 1층 상가입니다. 주택가와 상업지구가 혼재된 이 지역은 교통 접근성이 좋아 유동인구가 꾸준히 있습니다. 그러나 면적 정보가 제공되지 않아 직접적인 실사용 면적 확인이 필요합니다. 주변에는 부산지하철 양정역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 상권도 활성화되어 있어 상가 입지로는 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 20억 6,500만원에서 4회 유찰되어 현재 최저가 4억 9,580만원입니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격으로, 인근 상가 시세와 비교하면 상당한 가격 하락이지만, 유찰이 반복된 만큼 주의가 필요합니다. 예상 낙찰가는 5억 2,059만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 9월 7일 설정된 근저당권입니다. 해당 권리가 말소될 가능성이 높지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다. 임차인의 대항력 여부와 유치권 또는 법정지상권의 존재 가능성도 면밀히 검토해야 합니다. 재매각인 만큼, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 설정되어 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점이 걸립니다. 이는 잠재적 리스크나 인기가 낮을 가능성을 시사합니다. 하지만 최저가까지 떨어진 만큼 수익률을 높일 기회도 존재합니다. 임대 수익을 고려할 때, 예상 수익률은 매입가 대비 연 6% 이상이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 확보 여부가 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 4회 유찰된 물건이라 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 5억 초반으로 설정하고, 취등록세 약 2,394만원을 포함해 총 투자금을 약 5억 2,000만원으로 예상합니다. 입찰 전 임차인 현황과 권리관계를 철저히 검토하고, 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두시길 바랍니다.