입찰 전 아파트시세를 직접 찍어봤더니, 숫자보다 무서운 게 보였습니다

법원 감정가만 믿고 들어가면 왜 다치는가

얼마 전 지인이 경매 나온 아파트를 하나 들고 왔습니다. 감정가는 5억 2천만 원, 최저가는 한 번 유찰돼서 4억 1천만 원대였습니다. 겉으로 보면 1억 가까이 싸 보이죠. 그런데 제가 현장 가서 주변 중개업소 세 군데를 돌고, 같은 동 실거래와 매물 호가를 같이 놓고 보니 느낌이 완전히 달랐습니다.

그 단지의 최근 실거래는 4억 6천만 원 정도였는데, 그건 로열동 중층 남향 물건이었습니다. 경매 물건은 저층, 대로변 소음, 내부 수리 거의 안 된 상태였습니다. 실제로 팔려면 4억 3천만 원도 장담하기 어려웠습니다. 여기에 취득세, 명도비, 미납관리비 일부, 인테리어 최소 2천만 원을 넣으면 남는 게 거의 없었습니다.

초보 때 가장 많이 하는 실수가 감정가와 최저가만 보고 싸다고 느끼는 겁니다. 감정가는 감정 시점이 있습니다. 보통 입찰일 기준으로 몇 달, 길면 1년 가까이 차이 나는 경우도 있습니다. 그 사이 아파트시세가 움직이면 감정가는 이미 과거 숫자가 됩니다.

제가 아파트시세 볼 때 제일 먼저 거르는 숫자

저는 시세조사할 때 호가부터 믿지 않습니다. 매물 사이트에 5억 5천만 원짜리가 떠 있다고 그 집값이 5억 5천만 원은 아닙니다. 주인이 급하지 않아서 높게 걸어둔 가격일 수도 있고, 중개업소가 시세 분위기를 만들려고 남겨둔 매물일 수도 있습니다.

그래서 순서를 이렇게 봅니다. 먼저 최근 3개월 실거래를 보고, 거래가 적으면 6개월까지 넓힙니다. 그다음 같은 평형, 같은 타입, 비슷한 층을 따로 봅니다. 현재 나와 있는 매물 중 실제로 가격 조정 여지가 있는 물건을 중개업소에서 확인합니다.

• 실거래가: 실제 돈이 오간 가격이라 가장 중요합니다.
• 호가: 매도자가 받고 싶은 가격입니다.
• 급매가: 시장에서 빨리 팔릴 가능성이 있는 가격입니다.
• 전세가: 하방을 보는 데 도움이 됩니다.
• 수리 상태: 같은 단지라도 2천만 원 이상 차이 납니다.

특히 경매에서는 급매가를 기준으로 봐야 합니다. 낙찰받고 바로 팔거나 대출을 끼고 버티려면 시장에서 실제 매수자가 반응하는 가격을 알아야 하거든요. 저는 입찰가를 계산할 때 평균 호가가 아니라 보수적인 매각 가능 가격을 먼저 잡습니다.

같은 단지라도 동, 층, 향에서 돈이 갈립니다

아파트시세를 볼 때 단지 평균만 보면 위험합니다. 같은 84제곱미터라도 101동 남향 중층과 107동 저층 북서향은 완전히 다른 물건입니다. 엘리베이터 앞인지, 초등학교 쪽인지, 대로변인지, 지하철역까지 실제로 몇 분 걸리는지도 가격에 들어갑니다.

예전에 한 번은 같은 단지 실거래만 보고 들어가려던 물건이 있었습니다. 인터넷상으로는 최근 거래가 6억 1천만 원이라 최저가 5억 초반이면 괜찮아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 경매 물건 동 바로 앞에 상가 주차장 출입구가 있었습니다. 낮에도 차가 계속 오가고, 저층 세대는 커튼을 열기 애매한 구조였습니다. 중개업소 사장님이 솔직하게 말하더군요. 이 동은 싸게 내놔도 손님이 한 번 더 고민한다고요.

이런 건 지도와 숫자만으로는 잘 안 보입니다. 그래서 저는 입찰 전 최소 한 번은 단지 안을 걸어봅니다. 오전, 저녁 분위기가 다르면 더 좋습니다. 주차난이 심한 단지는 밤에 가야 보이고, 소음은 낮에만 보면 놓칠 수 있습니다.

대출 가능 금액까지 넣어야 진짜 시세가 보입니다

경매에서 아파트시세는 매매가 하나로 끝나지 않습니다. 낙찰받을 사람이 실제로 돈을 조달할 수 있는지도 봐야 합니다. 경락잔금대출이 예상보다 적게 나오면 잔금에서 막힙니다. 특히 시세가 흔들리는 지역, 거래가 뜸한 단지, 선순위 임차인 문제가 있는 물건은 금융기관이 보수적으로 볼 수 있습니다.

예를 들어 예상 낙찰가가 4억 5천만 원이고 대출이 70% 나온다고 생각하면 자기자본은 1억 3천만 원대면 될 것 같습니다. 그런데 실제 심사에서 인정 시세를 낮게 잡아 60%만 나오면 자기 돈이 4천만 원 이상 더 필요해집니다. 이 차이가 작지 않습니다.

저는 그래서 입찰 전 대출상담을 최소 두 곳은 해봅니다. 단순히 몇 퍼센트 나오느냐만 묻지 않고, 해당 단지의 인정 시세를 어떻게 보는지, 방 공제나 임차인 문제가 있는지, 낙찰 후 잔금 일정에 맞출 수 있는지도 확인합니다. 시세조사는 매도 가격만 보는 게 아니라 내 자금이 버틸 수 있는 구조인지 확인하는 일입니다.

초보라면 수익보다 손실 폭부터 계산하는 게 낫습니다

처음 경매를 배우는 분들은 얼마를 벌 수 있느냐에 시선이 갑니다. 저도 그랬습니다. 그런데 10년 넘게 입찰장을 다니다 보니 오래 버티는 사람들은 반대로 계산합니다. 안 팔리면 얼마까지 손실이 나는지, 전세가 안 맞춰지면 몇 달을 버틸 수 있는지, 명도가 길어지면 이자가 얼마나 쌓이는지부터 봅니다.

아파트시세를 볼 때 저는 세 가지 가격을 따로 적습니다. 낙관 가격, 보통 가격, 급매 가격입니다. 낙관 가격은 운 좋게 잘 팔렸을 때입니다. 보통 가격은 시장에서 무리 없이 거래될 만한 수준입니다. 급매 가격은 빨리 털어야 할 때 감수해야 하는 가격입니다. 입찰가는 급매 가격에서도 비용을 빼고 남는지로 판단합니다.

• 취득세와 법무비용을 빼먹으면 수익이 부풀어집니다.
• 인테리어 비용은 생각보다 자주 늘어납니다.
• 명도 기간이 길어지면 이자 부담이 커집니다.
• 거래량이 적은 단지는 매도 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
• 전세가율이 낮으면 보유 자금 압박이 큽니다.

솔직히 말하면, 초보가 피해야 할 물건은 싸 보이는 물건이 아니라 설명이 복잡한 물건입니다. 시세가 애매하고, 권리가 복잡하고, 대출도 불확실한데 낙찰가만 낮아 보이면 손이 근질근질합니다. 그런 물건에서 사고가 많이 납니다.

현장에서 확인한 시세가 결국 입찰가를 낮춥니다

아파트시세 조사는 입찰가를 높이기 위해 하는 일이 아닙니다. 대부분은 반대입니다. 처음에는 4억 3천만 원까지 써도 되겠다 싶다가, 현장을 돌고 비용을 넣고 대출까지 확인하면 4억 아래로 내려가는 경우가 많습니다. 그러면 낙찰을 못 받을 수도 있습니다. 그런데 못 받는 게 손해는 아닙니다.

입찰장에서 분위기에 휩쓸리면 숫자가 올라갑니다. 남들이 많이 왔다는 이유로 괜찮은 물건처럼 보이고, 한두 명이 세게 쓸 것 같으면 나도 조금 더 써야 하나 흔들립니다. 그때 붙잡아주는 게 미리 조사한 시세표입니다. 저는 입찰 전날 밤에 최고 입찰가를 종이에 써두고, 현장에서는 그 위로 안 씁니다. 이 원칙 하나가 꽤 많은 돈을 지켜줬습니다.

경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 비싸게 사지 않는 게임에 가깝습니다. 아파트시세를 제대로 보는 사람은 화려한 수익률보다 빠지는 돈을 먼저 봅니다. 저도 아직 입찰장에 가면 욕심이 올라옵니다. 다만 이제는 그 욕심을 숫자로 눌러봅니다. 초보라면 더더욱 시세조사에 시간을 써야 합니다. 낙찰은 한 번의 클릭이나 도장으로 끝나지만, 잘못 산 물건은 몇 달이고 몇 년이고 따라다닙니다.