전세사기 물건을 경매장에서 직접 봤더니, 싸다고 덤빌 게 아니었습니다

법원 경매장에 전세사기 물건이 부쩍 늘었습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전보다 빌라 물건 앞에서 서성이는 사람들이 확실히 많아졌습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리 신축 빌라가 최저가 1억 2천만 원대까지 떨어져 있으니 초보 눈에는 싸 보입니다. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 같이 놓고 보면 얘기가 달라집니다. 보증금 2억 2천만 원짜리 임차인이 있고, 배당요구는 했지만 전액 배당은 어려운 구조였습니다.

전세사기 물건은 겉으로 보면 그냥 유찰 많이 된 빌라입니다. 하지만 속을 보면 임차인, 선순위 권리, 체납, 관리비, 명도 문제까지 줄줄이 따라옵니다. 낙찰가만 보고 계산하면 안 됩니다. 경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 내가 떠안을 돈과 시간을 먼저 계산하는 게임입니다.

전세사기 물건에서 제일 먼저 보는 것

저는 이런 물건을 보면 제일 먼저 임차인의 대항력부터 봅니다. 전입일자, 확정일자, 배당요구일, 말소기준권리 날짜를 순서대로 놓고 봅니다. 여기서 하루 차이로 낙찰자가 보증금을 떠안는 경우가 생깁니다. 초보가 가장 많이 다치는 지점도 여기입니다.

예를 들어 말소기준권리인 근저당 설정일이 2021년 6월 10일이고, 임차인 전입일이 2021년 6월 8일이라면 그냥 지나치면 안 됩니다. 임차인이 먼저 들어온 겁니다. 대항력 있는 임차인일 가능성이 큽니다. 배당으로 보증금을 다 못 받으면, 남은 보증금이 낙찰자에게 따라붙을 수 있습니다.

• 전입일자가 말소기준권리보다 빠른지 확인합니다.
• 확정일자와 배당요구 여부를 같이 봅니다.
• 매각물건명세서의 인수되는 권리 문구를 반드시 읽습니다.
• 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조인지 계산합니다.

사실 등기부만 보고 판단하는 분들이 많습니다. 근데 전세사기 물건은 등기부보다 매각물건명세서와 현황조사서가 더 무섭게 말해줄 때가 많습니다. 임차인이 실제 거주 중인지, 점유자가 누구인지, 보증금 신고가 얼마인지가 거기에 나옵니다.

싸게 낙찰받아도 돈이 남지 않는 구조

제가 본 물건 중에 감정가 3억 원, 최저가 1억 5천만 원까지 내려온 빌라가 있었습니다. 주변 실거래를 찾아보니 정상 매매가는 2억 1천만 원 정도였습니다. 얼핏 보면 6천만 원 정도 여유가 있어 보입니다. 그런데 체납 관리비가 600만 원, 내부 수리비가 최소 1천만 원, 명도 합의금 가능성까지 잡으니 계산이 확 바뀌었습니다.

더 큰 문제는 대출이었습니다. 전세사기 이슈가 있는 빌라는 금융기관이 경락잔금대출을 보수적으로 봅니다. 감정가 기준으로 생각하고 입찰했다가 실제 대출 한도가 낮게 나오면 잔금일에 피가 마릅니다. 잔금 못 치르면 입찰보증금이 날아갑니다. 보통 최저가의 10%를 보증금으로 넣으니, 1억 5천만 원짜리 물건이면 1천5백만 원이 그대로 위험해지는 겁니다.

낙찰가 말고 따로 적어야 할 비용

• 취득세, 등기비용, 법무사 비용
• 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능 금액
• 수리비와 공실 기간 비용
• 명도 합의금 또는 인도명령 진행 비용
• 대출 이자와 잔금 조달 비용

초보는 낙찰가와 시세 차이만 봅니다. 현장에서는 그 차이가 비용으로 녹아 없어지는 경우를 많이 봤습니다. 3천만 원 싸게 샀다고 좋아했는데, 2천5백만 원이 비용으로 나가고 6개월 동안 마음고생까지 하는 식입니다. 이건 투자가 아니라 버티기입니다.

임차인을 적으로 보면 일이 더 꼬입니다

전세사기 물건에서 임차인은 대부분 피해자입니다. 낙찰자 입장에서도 억울한 부분이 있지만, 집 안에 살고 있는 사람은 전 재산에 가까운 보증금을 잃을 수 있는 상황입니다. 현장에서 명도 이야기를 꺼낼 때 이 부분을 무시하면 감정싸움으로 번집니다.

저는 점유자를 만날 때 처음부터 날짜와 돈 이야기로 밀어붙이지 않습니다. 먼저 배당 가능성, 이사 계획, 현재 상황을 듣습니다. 물론 낙찰자가 모든 손해를 떠안을 수는 없습니다. 하지만 상대방이 처한 상황을 파악해야 현실적인 합의선도 나옵니다. 인도명령은 법적으로 강한 수단이지만, 실제로는 시간과 비용이 들어갑니다.

예전에 한 빌라 물건에서 임차인이 배당을 거의 못 받는 상황이었습니다. 낙찰자는 바로 강제집행을 준비하려 했고, 임차인은 끝까지 버티겠다고 했습니다. 중간에서 날짜를 조율하고 소액 이사비를 지급하는 방식으로 40일 만에 인도받았습니다. 돈이 아깝다고 느낄 수도 있지만, 공실 지연과 집행비용까지 따지면 그게 더 나은 선택이었습니다.

초보라면 이런 전세사기 물건은 피하는 게 낫습니다

솔직히 말하면, 전세사기 관련 경매 물건은 초보가 연습 삼아 들어갈 물건이 아닙니다. 특히 선순위 임차인 보증금이 크고, 배당으로 전액 해결되지 않으며, 시세도 애매한 빌라는 피하는 쪽이 낫습니다. 수익률 계산표에서는 돈이 남아 보여도 실제 현장에서는 변수가 많습니다.

• 선순위 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수될 가능성이 있는 물건
• 주변 실거래가 적어 시세 판단이 어려운 신축 빌라
• 동일 건물에 경매 물건이 여러 개 쏟아지는 경우
• 임대인 체납, 압류, 가압류가 복잡하게 얽힌 물건
• 잔금대출 가능 여부를 사전에 확인하기 어려운 물건

전세사기 물건은 낙찰가가 낮다는 이유 하나로 들어가면 안 됩니다. 낮은 가격에는 이유가 있습니다. 그 이유가 단순 유찰인지, 아니면 낙찰자가 보증금과 분쟁을 떠안는 구조인지 구분해야 합니다.

그래도 검토한다면 현장 확인은 빠뜨리면 안 됩니다

서류상으로 괜찮아 보여도 현장에 가면 다른 얘기가 나옵니다. 우편함에 체납 고지서가 쌓여 있는지, 건물 관리 상태가 어떤지, 같은 라인에 공실이 많은지 봐야 합니다. 주변 공인중개사무소에도 들러야 합니다. 다만 중개사 말만 믿으면 안 됩니다. 최소 2~3곳에서 같은 질문을 던져보면 분위기가 잡힙니다.

제가 자주 묻는 건 단순합니다. 이 집이 실제로 얼마에 팔리는지, 전세는 빠지는지, 이 건물에 보증금 문제로 말이 많았는지, 대출이 잘 나오는지입니다. 대답이 흐리거나 서로 말이 다르면 그 자체가 신호입니다. 경매에서 애매한 건 대부분 비싸게 돌아옵니다.

전세사기라는 단어가 붙은 물건은 누군가의 손실이 이미 시작된 물건입니다. 투자자는 냉정해야 하지만, 냉정하다는 게 숫자만 본다는 뜻은 아닙니다. 권리관계, 사람, 자금, 시간까지 같이 봐야 합니다. 저는 지금도 이런 물건 앞에서는 입찰표 쓰기 전에 한 번 더 멈춥니다. 싸 보이는 물건일수록 손이 빨라지면 안 됩니다.