서창동 부동산 경매, 1회 유찰 8.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 1회 유찰로 31% 할인된 가격이지만 위반건축물 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 남동구 서창방산로158번길 15-5 (서창동,한뜰에)

인천 남동구 서창동에 위치한 이 부동산은 면적이 274.6㎡로 상당히 넓은 편입니다. 서창방산로158번길에 위치해 있으며, 주변은 주택가로 조용한 환경입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 차량을 이용한다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 6,595만원에서 1회 유찰로 8억 8,616만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 솔직히 말하면 꽤 매력적인 가격이지만, 예상 낙찰가는 9억 3,047만원 전후로 추정됩니다. 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물과 토지 모두 근저당권이 설정되어 있습니다. 건물의 경우 2017년, 토지는 2016년에 설정된 것으로, 모두 후순위 권리입니다. 단, 위반건축물이 등재되어 있어 이행강제금 부과 및 행정대집행의 위험이 있습니다. 현재 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 위반건축물은 리스크가 큽니다. 이행강제금이나 행정대집행에 대한 대비가 필요합니다. 하지만 넓은 면적과 가격 메리트를 고려하면, 수익률 측면에서는 나쁘지 않습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 1회 유찰로 인해 다소 높아질 것으로 보입니다. 솔직히 말해서, 입찰가를 9억 초반으로 잡고, 취등록세 약 4,280만원을 포함한 총 투자금을 9억 3천만원 내외로 예상합니다. 중요한 건 위반건축물 문제를 해결할 수 있는지에 대한 판단입니다. 이 부분이 해결 가능하다면, 장기적인 투자 가치가 있을 것입니다.