청원 내수읍 근생 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

청주시 청원구 내수읍의 상가 경매 물건, 감정가 대비 30% 할인된 가격에 1회 유찰 후 매각 예정.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내수읍 청암로 14, 301동 2층 근생-2호 (청주시온숲속의아침뷰)

이번에 경매로 나온 물건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 청암로에 위치한 상가입니다. 청주시온숲속의아침뷰라는 이름부터 뭔가 자연친화적인 느낌이 드는데요. 면적은 32.8㎡, 우리말로 하면 약 9.9평 정도 됩니다. 위치상으로는 청주시 외곽에 위치해 있으며, 주변은 주거지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 차량 이동이 주를 이루는 지역임을 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,100만원이었으나, 1회 유찰되어 최저입찰가는 1억 2,670만원으로 내려갔습니다. 감정가의 70% 수준으로, 첫 유찰 이후에 상당한 가격 조정이 이루어졌습니다. 인근의 비슷한 크기의 상가 시세와 비교했을 때 이 정도면 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 3,303만원 전후로, 이는 감정가 대비 상당히 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

본 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 31일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소되기 때문에, 후순위 권리들은 모두 소멸될 가능성이 큽니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이하게도 공부상 2층으로 등재되어 있지만, 실제로는 북서측 도로 기준으로 1층에 위치해 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 지역의 상가 수익률은 크게 높지 않을 수 있습니다. 하지만, 감정가 대비 30% 할인된 가격이라는 점은 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보일 수 있습니다. 청주시의 발전 가능성을 고려한다면 장기적으로 볼 수도 있겠지만, 단기 수익을 기대하기엔 다소 무리가 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 유찰로 인한 가격 매력 때문에 다소 높을 수 있습니다. 따라서, 입찰가를 1억 3천만원 정도로 잡는 것이 적당해 보입니다. 취등록세는 약 611만원 정도로 예상되며, 총 투자금액은 1억 3천 611만원가량으로 보입니다. 명도 과정은 임차인 현황에 따라 다소 복잡할 수 있지만, 인도명령을 통해 해결할 수 있는 경우가 많습니다. 내 경험상, 이런 물건은 빠른 결정이 중요합니다.