경산 하양읍 부동산 경매, 3회 유찰 4.3억

한줄 요약

경산 하양읍의 부동산, 3회 유찰로 가격이 크게 떨어졌지만 유치권 문제가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-132

경산시 하양읍 금락리에 위치한 이 부동산은 186.0㎡(약 56.3평) 규모입니다. 지역은 주거지와 상업지가 혼재된 곳으로, 주변에 필요한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 12억 5,464만원이었으나, 3회 유찰된 후 최저입찰가는 4억 3,034만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 유사 매물의 실거래가는 대략 7~8억 정도로, 현재 최저입찰가는 상당한 할인율을 보여주고 있습니다. 예상 낙찰가는 4억 5,186만원 정도로 보이며, 이는 주변 시세 대비 매우 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 10일에 설정된 근저당권으로, 이후 권리들은 대부분 말소될 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 문제는 유치권 신고입니다. 2025년 11월 13일에 맑은건축 대표가 공사대금 일부에 대해 유치권을 주장하고 있는데, 이는 성립 여부가 명확치 않아 경매 과정에서 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격만 보면 상당히 매력적인 투자처로 보입니다. 하지만 유치권 문제와 임차인 대항력 여부가 가장 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 성립되지 않는다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 유치권이 인정될 경우, 비용은 크게 증가할 수 있습니다. 예상 수익률은 명확하지 않지만, 월세 전환 시 연 4~5% 정도의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 적당한 경쟁률을 예상합니다. 유치권 문제로 인해 경쟁이 덜할 수 있지만, 가격의 매력 때문에 입찰자는 꽤 있을 것입니다. 권장 입찰가는 4억 5천만원 정도로 설정하되, 유치권 문제 해결을 위한 여유 자금을 감안해야 합니다. 취등록세는 약 2,078만원으로 예상됩니다. 입찰 전에 유치권 성립 여부를 철저히 검토하는 것이 필수입니다.