영천 채신동 부지 경매, 2회 유찰 19억

한줄 요약

영천 채신동 대규모 부지, 2회 유찰로 가격 매력적이나 농지취득자격증명 등 까다로운 조건이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 채신동 산17-6

영천시 채신동에 위치한 이 부지는 총 16,656㎡(약 5,038평)로 상당히 큰 규모입니다. 주변은 주로 농지와 임야로 이루어져 있어 개발 가능성이 엿보이지만, 교통편은 다소 제한적일 수 있습니다. 현재 이 부지는 일부가 공장용지로 사용되고 있으며, 건축허가를 받은 상태입니다. 하지만 사용승인은 미필 상태로, 인근 도로 확보 기준을 충족하지 못하면 허가가 취소될 가능성도 있으니 주의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 27억 3,852만원이었으나, 2회 유찰되면서 최저입찰가는 19억 1,696만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 30%의 할인율을 적용받은 셈입니다. 인근 비슷한 규모의 부지 시세와 비교했을 때, 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 20억 1,281만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당권으로, 목록 1~6과 17은 2023년 8월 25일, 목록 7~16과 18~24는 2017년 3월 23일에 설정되었습니다. 임차인 대항력은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 한 가지 주의할 점은 농지취득자격증명이 필요하다는 것으로, 이를 미제출할 경우 매수보증금이 반환되지 않습니다. 이외에도 법정지상권이나 유치권 문제는 현재 확인되지 않았으나, 철저한 조사 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부지는 대규모 개발 가능성이 있지만, 여러 조건들이 붙어 있어 리스크가 큽니다. 특히 농지취득자격증명과 사용승인 문제는 큰 걸림돌입니다. 하지만 이러한 조건들을 해결할 수 있다면, 가격 대비 수익률은 상당할 것으로 보입니다. 다만, 개발 후 수익률은 주변 시세와 시장 동향에 크게 좌우될 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 2회 유찰된 점을 고려할 때 다소 낮을 수 있지만, 매력적인 가격 때문에 관심을 가질 투자자도 있을 것입니다. 권장 입찰가는 20억 초반대가 적당할 것으로 보이며, 취등록세 약 9,258만원을 포함한 총 투자금은 21억 정도 예상됩니다. 철저한 준비와 조사로 리스크를 최소화하는 것이 관건입니다.