건물매매 계약 직전까지 갔다가 발 빼본 이야기
계약서 쓰기 전날, 숫자가 다시 보였습니다
얼마 전 지인이 상가주택 하나를 같이 보자고 연락을 했습니다. 서울 외곽 역세권에서 도보 9분, 대지 54평, 연면적 118평짜리 4층 건물이었고 매도가는 18억 7천만 원이었습니다. 1층은 음식점, 2층은 사무실, 3층과 4층은 주거용으로 쓰는 흔한 꼬마빌딩 형태였죠. 겉으로 보면 공실도 없고 월세도 따박따박 들어오는 물건이라 매력 있어 보였습니다.
그런데 저는 건물매매 물건을 볼 때 첫인상보다 숫자를 먼저 믿습니다. 중개사가 말한 월세는 보증금 1억 8천만 원에 월 720만 원이었고, 단순 계산하면 연 임대료가 8,640만 원입니다. 매매가 대비 수익률만 보면 4% 중반처럼 보이죠. 근데 여기서 세금, 수선비, 대출이자, 공실 기간, 관리 스트레스를 빼면 얘기가 달라집니다.
현장에서 몇 번 데이고 나면 압니다. 건물은 사는 순간부터 돈을 벌어주는 자산이 아니라, 잘못 사면 계속 돈을 먹는 자산입니다. 특히 초보 투자자가 건물매매를 볼 때 가장 많이 착각하는 게 월세 총액만 보고 판단하는 겁니다.
중개자료에 없는 비용이 진짜 무섭습니다
이 건물도 처음엔 괜찮아 보였습니다. 그런데 등기부, 건축물대장, 임대차계약서, 현장 상태를 따로 놓고 보니 빠지는 돈이 꽤 있었습니다. 옥상 방수는 최소 1,200만 원, 외벽 실리콘 보수와 일부 크랙 보강에 800만 원 정도가 필요해 보였습니다. 1층 음식점 배기 덕트도 민원이 들어올 가능성이 있었고요.
매도인은 별문제 없다고 했지만, 저는 이런 말을 그대로 믿지 않습니다. 법원 경매 현장에서도 점유자가 문제없다고 말한 물건이 실제로는 보증금 배당, 유치권 주장, 불법 증축으로 꼬인 경우를 많이 봤습니다. 일반 매매라고 크게 다르지 않습니다. 건물매매는 경매보다 자료가 친절해 보일 뿐, 숨어 있는 위험은 비슷하게 존재합니다.
- 옥상 방수와 외벽 보수 예상비: 약 2,000만 원
- 취득세와 등기 비용: 대략 8,000만 원 안팎
- 중개보수와 법무비: 수백만 원 이상
- 대출 11억 원 기준 연 이자: 금리 4.5%면 약 4,950만 원
- 공실 2개월만 생겨도 손실: 월세 기준 1,000만 원 이상
이렇게 빼고 나면 연 8,640만 원의 임대료가 그렇게 크게 느껴지지 않습니다. 월세가 들어와도 이자 내고, 세금 내고, 수리비 쌓아두면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다. 건물주라는 말은 듣기 좋지만 통장 잔고는 냉정합니다.
임차인 계약서가 건물 가격을 바꿉니다
건물매매에서 제가 제일 오래 보는 서류는 임대차계약서입니다. 등기부도 중요하지만, 실제 수익과 분쟁은 임차인 계약에서 터지는 경우가 많습니다. 이 물건은 1층 음식점이 보증금 8천만 원에 월 330만 원을 내고 있었는데, 계약서 특약에 원상복구 범위가 애매했습니다. 시설권리금 이야기도 구두로 오간 흔적이 있었고요.
이런 건 나중에 매수인이 떠안습니다. 매도인은 팔고 나가면 끝이지만, 새 주인은 임차인과 얼굴 맞대고 해결해야 합니다. 특히 상가건물은 권리금 회수 기회 보호 문제도 있어서 단순히 계약 만료일만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인이 나가야 리모델링을 할 수 있는데, 그 과정에서 협의가 꼬이면 몇 달은 그냥 지나갑니다.
3층 주거 세대도 확인해보니 전입세대 열람과 실제 거주자가 맞아떨어졌지만, 보증금 반환 시점이 문제였습니다. 매매 잔금일과 임차인 만기일이 5개월 정도 차이 났습니다. 매수인이 대출을 많이 끼고 들어가면 그 보증금 반환 자금까지 따로 준비해야 합니다. 초보자는 이런 현금흐름을 놓치기 쉽습니다.
대출이 많이 나오면 좋은 물건이라는 착각
건물매매 상담을 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. 은행에서 대출이 많이 나온다는데 괜찮은 물건 아니냐고요. 솔직히 저는 그 말을 들으면 더 조심합니다. 은행은 담보가치를 보고 돈을 빌려주는 곳이지, 투자자의 수익을 보장해주는 곳이 아닙니다.
예를 들어 18억 7천만 원짜리 건물에 대출 11억 원을 받으면 자기자본은 취득비용까지 포함해 8억 원대 중후반이 들어갑니다. 연 이자만 5천만 원 가까이 나가고, 원금상환까지 붙으면 월세 수입의 상당 부분이 바로 빠져나갑니다. 금리가 1%만 올라가도 연 부담이 1,100만 원 늘어납니다. 이건 장부에서 보는 숫자보다 체감이 훨씬 큽니다.
경락잔금대출 받을 때도 마찬가지입니다. 낙찰가보다 중요한 건 낙찰 후 버틸 돈입니다. 일반 건물매매도 같습니다. 매수 직후 6개월 안에 큰 수선이 생기거나 임차인 한 팀이 나가면, 수익형 부동산이 갑자기 현금 소모형 부동산으로 바뀝니다.
제가 결국 발을 뺀 이유
이 물건은 입지도 나쁘지 않았고, 공실도 없었습니다. 그런데 제가 마지막에 발을 뺀 이유는 단순했습니다. 가격이 나쁜 건 아니지만, 초반 리스크를 감당하고도 살 만큼 싸지는 않았습니다. 매도자는 임대료 기준으로 가격을 주장했고, 저는 수리비와 임차인 리스크, 금리 부담을 반영해서 17억 초반까지 내려와야 한다고 봤습니다. 차이가 1억 원 넘게 벌어졌죠.
건물매매는 좋은 건물을 찾는 게임이기도 하지만, 안 사야 할 가격을 거절하는 훈련이기도 합니다. 제가 현장에서 배운 건 이겁니다. 돈은 매수할 때 벌어지는 경우가 많고, 비싸게 사면 운영을 아무리 잘해도 회복이 어렵습니다.
초보 투자자라면 화려한 임대수익표보다 세 가지를 먼저 확인하는 게 낫습니다. 첫째, 임대차계약서 원본과 실제 입금 내역이 맞는지. 둘째, 건축물대장과 현황이 같은지. 셋째, 대출 이자와 공실을 버틸 현금이 있는지. 이 세 가지가 흔들리면 매매가가 조금 싸 보여도 위험합니다.
저는 아직도 건물을 볼 때 설렘보다 의심을 먼저 둡니다. 좋은 물건을 놓치는 것보다, 나쁜 물건을 떠안는 비용이 훨씬 큽니다. 건물매매는 급하게 잡는 사람이 이기는 시장이 아니라, 끝까지 숫자와 현장을 확인한 사람이 오래 버티는 시장에 가깝습니다.
