김제 신풍동 부동산 경매, 3회 유찰 3.6억

한줄 요약

김제 신풍동 부동산 경매, 감정가 대비 66% 할인된 매력적인 가격이지만, 유치권 문제가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 김제시 신풍동 447-6

이 물건은 전라북도 김제시 신풍동에 위치한 756.0㎡(약 228.7평) 규모의 부동산입니다. 주변은 비교적 한적한 지역으로, 주택 및 소규모 상업시설이 혼재된 동네입니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 차량을 이용한다면 주요 도심으로의 접근성은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 7,592만원이지만, 현재 최저입찰가는 3억 6,904만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 비슷한 토지의 실거래가와 비교해보면, 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 3억 8,749만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 8,486만원입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 주목할 부분은 유치권 문제인데, 여러 업체가 공사대금 미지급을 이유로 유치권 신고서를 제출한 상태입니다. 다행히도 2026년 4월 6일 유치권 부존재 확인 판결이 나왔으나, 실제 인도 과정에서의 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점과 현재 가격은 상당히 매력적입니다. 그러나 건축 중인 건물의 상태와 유치권 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 투자 수익률은 건물 완공 후 임대나 매각을 통해 판단해야 하며, 현재로서는 불확실성이 큽니다. 호재는 감정가 대비 큰 할인률과 향후 개발 가능성입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 유치권 문제로 인해 낮을 수 있으나, 가격 매력으로 인해 관심을 가지는 투자자도 있을 것입니다. 권장 입찰가는 3억 8,749만원 전후로 설정하되, 유치권 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 취등록세는 약 1,782만원으로 총 투자금은 3억 8,486만원이 예상됩니다. 이 물건에 입찰할 경우, 유치권 문제 해결과 건축 완료 후 활용 계획을 명확히 하는 것이 중요합니다.