전주 반월동 아파트 경매, 1회 유찰 1.05억

한줄 요약

감정가 대비 30% 저렴한 가격, 유찰 후 경쟁률 높아질 가능성 있음.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월5길 8, 101동 18층 1804호 (반월동,삼오아파트)

전주시 덕진구 반월동에 위치한 삼오아파트 101동 18층 1804호 물건입니다. 솔직히 말하면, 18층이라 전망이 좋을 것으로 예상되며, 덕진구는 전주 내에서 주거지역으로 인기가 있는 편입니다. 그러나 구체적 면적 정보가 제공되지 않아 아쉬운 점이 있습니다. 주변 환경은 전반적으로 조용하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,000만원이었지만, 1회 유찰로 최저입찰가는 1억 500만원으로 내려왔습니다. 내 경험상, 인근 아파트 시세가 더 높다면 이 물건은 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가를 1억 1,025만원 정도로 보면, 시세 대비 약 28% 저렴한 수준입니다. 다만, 최근 부동산 시장 흐름에 따라 변동 가능성이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 7일에 설정된 전세권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인의 대항력 여부가 중요한데, 전입일과 확정일자에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다만, 확실한 점검이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 전반적으로 안정된 주거지역이라 큰 악재는 보이지 않습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 무난할 것으로 보입니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 매각이력에서 확인되는 첫 유찰 이후로 경쟁자가 늘어날 가능성이 높다는 점입니다. 따라서, 입찰 전략을 잘 세워야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 유찰된 물건이기에 상당히 높아질 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 1,025만원 전후로 설정하되, 지나치게 높은 입찰가는 지양해야 합니다. 취등록세는 약 507만원 정도로 예상되며, 총 투자금을 1억 1,532만원 정도로 잡아보면 좋을 듯합니다. 입찰 전에 철저히 준비하고, 경쟁 상황을 충분히 고려해야 합니다.