완주 이서면 부동산 경매, 5.2억

한줄 요약

완주 이서면에 위치한 이 부동산은 감정가 대비 30% 저렴한 가격에 입찰 가능하지만, 주의할 점도 몇 가지 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4127

경매물건 주소 보기 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 764-10

이번 경매 물건은 전북 완주군 이서면 용서리에 있는 80.7평(266.8㎡)의 부동산입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 전주의 주요 시내와는 조금 떨어져 있습니다. 하지만 자연환경이 좋아 주말 별장이나 전원주택으로의 활용 가능성이 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 최근 도로 확장 공사가 진행 중이라 접근성이 개선될 가능성도 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 4,895만원인데, 현재 최저입찰가는 5억 2,426만원으로 감정가 대비 30% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 실거래가를 살펴보면 약 6억 원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 따라서 이번 최저입찰가가 상당히 매력적이라고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 5억 5,048만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 3월 30일 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위로 설정된 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요하며, 제시외 건물과 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동도 고려해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 확인되지 않았으나, 현장조사를 통해 확실히 해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 자연환경이 좋은 지역이므로 주거용보다는 세컨드 하우스나 전원주택으로 적합할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 4% 정도로 추정되며, 수도권 대비 안정적인 투자처로 볼 수 있습니다. 다만, 교통 불편과 인근 개발 계획 여부가 악재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 상태에서 경쟁률이 다소 높아질 수 있습니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 5억 5,048만원보다 조금 낮게 책정하는 것이 좋습니다. 취등록세 약 2,532만원을 포함하면 총 투자금은 5억 7,580만원 정도가 될 것입니다. 명도 문제는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으니 사전 확인이 필수입니다.