광주 북구 부동산 경매, 14회 유찰 246만원

한줄 요약

14회 유찰된 부동산, 이유가 뭘까?

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 서양로 20, 4층401호

이번에 살펴볼 물건은 광주광역시 북구 서양로 20, 4층 401호에 위치한 부동산입니다. 솔직히 말하면, 면적이 명시되지 않아 내부 구조나 실제 면적을 파악하는 데 어려움이 있습니다. 주변 환경을 살펴보면, 북구는 광주의 주요 거주 지역 중 하나로, 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 정확한 위치 정보가 부족해 교통편의나 구체적인 주변 시설에 대한 정보는 더 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,400만원이지만, 현재 최저입찰가는 무려 246만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 3%에 불과한 가격이죠. 이렇게 14번이나 유찰된 것은 분명히 뭔가 문제가 있거나, 입찰자들이 관망하고 있다는 신호로 보입니다. 인근 시세 대비 초저가라는 점은 매력적이지만, 그만큼 리스크도 클 수 있습니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가와 비슷한 258만원 전후가 될 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 13일의 경매개시결정입니다. 특이사항은 없다고 명시되어 있지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우, 대항력이나 배당 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 파악되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이렇게 높은 유찰 횟수는 투자자 입장에서 불안 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 가격이 매력적인 만큼, 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면 고려해볼 만합니다. 예상 수익률을 계산하기도 어려운 상황이지만, 만약 임대 수익을 목적으로 한다면 월세 전환 시 수익률은 상당히 높을 수 있습니다. 다만, 임차인 여부와 명도 가능성 등이 투자 결정에 큰 영향을 미칠 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 유찰이 많은 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 그만큼 변수가 많아 주의가 필요합니다. 만약 내가 입찰한다면, 권장 입찰가는 최저입찰가에 조금 더해 260만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세가 약 11만원 정도 들 것으로 예상되니, 총 투자금은 약 271만원 정도로 잡을 수 있겠네요. 명도나 기타 불확실성을 감안하여 신중히 접근해야 할 물건입니다.