광주 북구 서양로 부동산 경매, 11회 유찰 263만

한줄 요약

11회 유찰로 최저가 263만원, 하지만 대항력 있는 임차인이 있어 주의 필요

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 서양로 20, 제7층 제719호

이번에 소개할 물건은 광주광역시 북구 서양로에 위치한 부동산입니다. 정확한 주소는 서양로 20, 제7층 제719호인데, 솔직히 말하면 이 건물의 위치가 아주 좋은 편은 아닙니다. 주변 환경은 일반 주거지역으로, 특별한 개발 호재는 없습니다. 교통 접근성도 평균 수준이라 큰 장점은 찾기 어렵네요. 면적 정보가 제공되지 않아서 정확한 평가가 어렵지만, 이는 이 물건의 한 가지 걸리는 점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3,500만원인데, 현재 최저입찰가는 263만원으로 무려 93% 할인된 상태입니다. 11회나 유찰된 점을 고려하면, 시장에서 큰 관심을 받지 못하고 있다는 증거입니다. 인근 시세와 비교할 수 있는 정보가 부족해 명확한 분석은 어렵지만, 실거래가 대비 상당히 저렴하다는 점은 분명합니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가인 263만원 선에서 결정될 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월 27일 설정된 근저당권입니다. 문제는 대항력 있는 임차인이 있다는 점인데요, 임차인 구한나는 배당요구가 이미 지나 경매 절차에서 배당을 받지 못할 예정입니다. 따라서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 이 부분이 경매진행에 있어 가장 큰 리스크입니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 없지만, 임차인 문제만으로도 충분히 신경 써야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회 유찰된 물건은 대부분 문제가 있거나 시장에서 외면받는 경우가 많습니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 임차인 문제를 해결해야 하며, 이는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 만약 임차인이 나가주지 않는다면, 명도에 상당한 시간과 노력이 필요할 것입니다. 투자 매력은 낮지만, 만약 임차인 문제를 해결할 수 있다면 저렴한 가격에 매입하는 기회가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이런 물건은 입찰자가 많지 않기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 263만원을 약간 상회하는 수준이 적절할 것입니다. 취등록세는 약 12만원이 예상됩니다. 솔직히 말하면, 임차인 문제를 감안할 때 이 물건은 큰 매력이 없어 보이지만, 만약 해결 가능성이 보인다면 도전해 볼 만한 가치가 있습니다.