용인 동천동 부동산 경매, 1회 유찰 1.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 사용승인 미완료 건물이라 리스크가 있지만, 31% 할인된 가격이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7

용인시 수지구 동천동에 위치한 이 부동산은 1.0㎡(0.3평) 크기의 매우 작은 면적입니다. 주변은 주거지로, 교통편은 비교적 양호한 편이지만, 정확한 위치와 인근 편의시설에 대한 추가 조사가 필요합니다. 제시외 건물로, 건축법상 사용승인을 받지 않았다는 점이 가장 큰 주의점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 1,650만원에서 1회 유찰 후 최저입찰가 1억 5,155만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 31% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 5,913만원 전후로 잡고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 10월 21일 가압류로, 이보다 선순위 권리는 없어 보입니다. 다만, 부띠크성지종합건설에서 공사미수금 3억 1,960만원에 대한 유치권 신고가 있는데, 성립여부가 불분명하여 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 사용승인 미완료 건물은 명도나 이후 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 하지만, 저렴한 가격과 유치권 성립 불분명이라는 점을 잘 활용하면, 투자 매력도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 불확실하나, 사용승인 문제 해결 시 가치 상승 여지가 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 이 물건은 리스크가 있지만, 낮은 최저가가 매력적이라 경쟁률은 다소 있을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 1억 5,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 732만원을 포함해 총 투자금을 계산할 필요가 있습니다. 사용승인 문제와 유치권 성립 여부를 철저히 조사하고 입찰에 임하시길 바랍니다.