대구 북구 신천동 경매, 1회 유찰 8.7억

한줄 요약

1회 유찰되어 가격이 30% 내려왔지만, 전세사기 피해자 우선매수청구권이 있어 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 대구광역시 북구 신천동로148길 14-4

대구 북구 신천동로148길에 위치한 이 물건은 면적이 323㎡로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거지역으로, 교통이 편리해 거주하기 좋은 환경입니다. 1층은 원래 '근린생활시설'로 등록되었으나, 현재는 '다가구주택'으로 사용 중입니다. 이는 용도 변경이 필요할 수 있는 부분이니 유념해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,101만원이지만, 현재 최저입찰가는 8억 7,571만원입니다. 인근 시세와 비교하면 약 30% 정도 저렴하게 나왔습니다. 내 경험상, 이런 경우 예상 낙찰가는 9억 1,949만원 전후가 될 수 있습니다. 이 정도면 아직 매력적인 수준이라고 할 수 있겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년과 2019년에 설정된 근저당권이 있습니다. 다만, 임차인 중 전세사기 피해자가 있어 이들에게 우선매수청구권이 부여됩니다. 이 부분이 경매 진행 시 큰 변수로 작용할 가능성이 큽니다. 임차인들의 대항력 여부와 배당 순위도 주의 깊게 살펴봐야겠습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 전세사기 피해자 우선매수청구권이 가장 큰 리스크입니다. 이를 제외하면, 가격이 낮아진 지금이 진입하기 좋은 시점일 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 4%대가 예상됩니다. 지역 개발 호재는 없지만, 기존 주거지로서의 안정성은 높습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 이번에 크게 높아질 가능성이 있습니다. 내 경험상, 이런 경우 권장 입찰가는 8억 9천에서 9억 초반 사이가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 4,229만원 정도 예상됩니다. 전세사기 피해자 우선매수청구권을 염두에 두고 입찰 전략을 세워야 할 것입니다.