청주 신화로 오피스텔 경매, 12회 유찰 387만원

한줄 요약

이 물건, 지나치게 낮은 가격이지만 임차인 문제 해결이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 3층 305호

청주시 서원구 신화로36번길에 위치한 이 오피스텔은 주거와 상업이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성은 무난한 편이나, 주변 인프라가 다소 부족할 수 있습니다. 면적 정보가 제공되지 않아 실제 사용가능 공간에 대한 세부 정보는 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 1,000만원이던 이 물건은 현재 최저입찰가가 387만원으로 무려 97%나 할인되었습니다. 솔직히 말하면, 이렇게 많은 유찰은 입찰자들에게 상당한 경계심을 안겨줄 수 있습니다. 인근 유사 물건의 시세를 고려했을 때, 예상 낙찰가는 407만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 11일 압류로 설정되어 있습니다. 가장 큰 문제는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다는 점입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해 임차인의 대항력과 배당 순위를 검토해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 임차인 문제만 해결된다면 투자 매력이 있을 수도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5%대가 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 임차인 문제 해결이 선행되어야 하고, 명도 난이도가 높을 수 있다는 점에서 리스크가 큽니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮겠지만 임차인 문제로 인해 입찰가를 더욱 낮게 설정할 것입니다. 권장 입찰가는 400만원 이하, 취등록세는 약 18만원이 추가될 것입니다. 최종적으로는 임차인 문제 해결 가능성을 신중히 평가한 후 결정할 것입니다.