청주 탑동 상가 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가까지 떨어진 탑동 상가, 투자 기회인지 관망할 시점인지 고민이 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1052

경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용담로 50, 근린생활시설2동 1층 103호 (탑동,센트럴힐데스하임)

청주시 상당구 탑동의 센트럴힐데스하임 내에 위치한 이 상가는 1층에 자리잡고 있어 접근성이 좋습니다. 주변은 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳으로, 유동 인구가 상당하다는 점은 매력적입니다. 다만, 면적 정보가 불분명해 정확한 수익성을 파악하기에는 한계가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,900만원이었으나, 현재 최저입찰가는 8,204만원으로 감정가의 27%에 불과합니다. 인근 비슷한 상가의 시세가 약 2억 정도임을 감안하면, 73% 할인된 가격은 매우 매력적입니다. 하지만, 예상 낙찰가가 8,614만원 전후로 형성될 가능성이 높아, 추가 비용을 감안한 투자 검토가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 13일 강제경매개시결정으로 설정되어 있습니다. 현재 임차인 현황은 등기부와 현황조사서에서 확인이 필요하나, 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없어 보이지만, 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유가 궁금합니다. 위치는 좋지만, 면적 불명확성과 임차인 문제 가능성 등은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 예상되지만, 주변 상권의 발전 가능성을 살펴봐야 합니다. 호재로는 인근 개발 계획이 있으나, 확정된 사항은 아닙니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 내 경험상, 4회 유찰된 물건은 리스크를 감수할 준비가 된 사람들만 입찰하니까요. 권장 입찰가는 8,500만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 396만원을 포함한 총 투자금은 9,000만원 내외로 예상할 수 있습니다. 하지만, 확실한 수익 구조가 보장되지 않는다면 신중한 접근이 필요합니다.