화성 서신면 아파트 경매, 1회 유찰 8천만

한줄 요약

현황과 공부가 불일치한 점이 있지만, 감정가 대비 30% 할인된 가격은 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 서신면 궁평항로 1681, 1동 4층401호

이번 경매 물건은 경기도 화성시 서신면 궁평항로에 위치한 아파트입니다. 4층에 위치한 401호로, 면적 정보는 제공되지 않았지만 궁평항 근처라는 점에서 주변 환경은 나쁘지 않습니다. 다만, 대중교통 접근성이 얼마나 좋은지는 추가 조사가 필요할 것 같네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,200만원이지만, 현재 최저입찰가는 8,540만원으로 감정가 대비 30% 할인이 적용되었습니다. 인근 시세와 비교해보면 적지 않은 할인이지만, 예상 낙찰가는 약 8,967만원으로 추측됩니다. 감정가에 비해선 저렴하지만, 시세와 비교했을 때 얼마나 매력적인지는 추가 시세 조사가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 1월 23일에 설정된 근저당권입니다. 특이하게도, 이 물건은 공부와 실제 현황이 맞지 않아서 매수 후에 이를 바로잡아야 하는 번거로움이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권은 현재로선 특별한 이슈는 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현황과 공부의 불일치가 가장 큰 리스크입니다. 하지만 감정가 대비 30% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 수익률은 향후 임대 또는 매각 전략에 따라 달라질 수 있지만, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다. 궁평항 인근 발전 계획이나 인프라 확충 여부도 체크 포인트입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 유찰 후 가격이 내려갔기 때문에 꽤 높아질 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 75~80% 수준인 약 9,150만원 정도가 적당할 것으로 보입니다. 취등록세는 약 412만원이 예상되며, 총 투자금은 9,562만원 정도가 될 것입니다. 솔직히, 공부와 현황 불일치 문제만 잘 해결된다면 투자 가치가 있다고 봅니다.