기흥 상미로 상가 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

4번 유찰된 이유를 꼼꼼히 따져봐야 할 상가 경매 물건, 정상적 수익이 어려울 수도 있습니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8

경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8에 위치한 이 상가는 3.0㎡ (0.9평) 크기로, 일반적인 상가로 보기엔 매우 작은 편입니다. 주변은 주거 지역으로, 상업적 수요가 얼마나 있을지는 의문입니다. 교통은 무난한 편이나, 주요 상권과의 거리가 어느 정도 있다는 점은 감안해야겠죠.

가격이 말해주는 것

처음 감정가가 3억 4,551만원이었고, 현재 최저입찰가는 8,295만원으로 감정가의 24%에 불과합니다. 인근 상가의 실거래가와 비교했을 때, 가격이 많이 떨어진 이유는 다른 요인이 있을 수 있다는 신호입니다. 예상 낙찰가는 8,710만원 전후로 보이며, 이는 주변 시세 대비 상당히 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1999년 전세권설정등기로, 전세권자의 채권계산서 제출이 배당요구권자로서 제출된 것이기 때문에, 전세권의 대항력을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 게다가 토지와 건물의 소유자가 다르며, 제시외 건물까지 포함된 점은 유치권이나 법정지상권 문제를 발생시킬 수 있습니다. 임차인 현황에 대한 정확한 조사가 필요하며, 명도는 쉬운 일이 아닐 것으로 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 정상적인 사용과 수익이 곤란할 경우 감정평가액이 약 1억 1,695만원에 불과하다는 점이 걸립니다. 용도 변경이나 다른 수익 모델을 고려하지 않는다면, 수익률이 높지 않을 수 있습니다. 하지만, 지가 상승이나 주변 개발 호재가 있다면 장기적인 관점에서는 매력적일 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것 같지만, 입찰가를 지나치게 높게 설정하지 않는 것이 중요합니다. 권장 입찰가는 8,700만원 정도로 보고, 취등록세 약 400만원을 포함해 총투자금은 약 9,100만원을 예상합니다. 신중한 접근이 필요하며, 리스크를 충분히 고려해야 할 물건입니다.