전세금돌려받기 미루다 경매까지 간 집을 봤다

경매 현장에서 임차인이 가장 후회하는 순간은 보증금을 못 받은 날보다, 그 전에 이사를 나간 날인 경우가 많았다. 집주인이 “새 세입자만 구하면 바로 줄게요”라고 해서 짐을 뺐는데, 몇 달 뒤 집이 경매로 넘어간다. 전세금돌려받기는 독촉 한 번으로 끝나는 일이 아니다. 계약이 언제 끝났는지, 내 권리가 살아 있는지, 집을 팔면 얼마가 남는지를 순서대로 봐야 한다.

계약 종료부터 날짜로 남겨야 한다

만기일이 다가오면 먼저 계약서를 꺼내 날짜를 확인한다. 통상 적용되는 주택임대차보호법 기준으로 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 전하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있다. 다만 오래된 계약은 적용 기준이 다를 수 있어 최초 체결일과 갱신일도 같이 봐야 한다. 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 생긴다. 이 날짜를 놓치면 이사 날짜에 맞춰 보증금을 요구할 수 있다고 생각했다가 일정이 어긋난다.

전화로 말한 뒤에는 문자나 내용증명으로 같은 뜻을 남기는 편이 안전하다. “언젠가 나가겠다”보다 계약 만기일, 갱신하지 않겠다는 의사, 돌려받을 보증금과 반환 요청일을 적는 게 분명하다. 중요한 건 보냈다는 사실뿐 아니라 상대에게 도달했다는 기록이다. 집주인이 바뀌었거나 연락을 피한다면 등기부에서 현재 소유자를 확인하고, 보낸 문서와 반송 기록까지 보관한다.

돈을 못 받았는데 먼저 이사하면 위험하다

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 기본이다. 여기에 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 우선변제를 주장할 토대가 된다. 그래서 보증금을 받지 못한 채 전출하거나 집을 비우는 일은 조심해야 한다. 내가 입찰장에서 본 임차인 중에도 새집 잔금 날짜에 쫓겨 먼저 전출한 뒤 배당 단계에서 권리 문제를 확인한 사람이 있었다. 이사 일정은 급하지만, 권리의 순서는 그 사정을 봐주지 않는다.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했고 이사가 필요하다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 여기서 자주 틀리는 게 ‘신청했으니 바로 이사해도 된다’는 생각이다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 다음 움직여야 기존 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 문제가 생기지 않는다. 이 제도는 돈을 대신 지급해 주는 장치가 아니다. 이사 뒤에도 권리를 지키기 위한 장치다.

예를 들어 보증금 2억 원을 못 받은 상태에서 새집 계약금과 이삿짐 날짜가 잡혔다고 해보자. 집주인의 구두 약속만 믿고 전출부터 하면 당장의 일정은 맞출 수 있다. 하지만 뒤늦게 경매가 시작되면 보증금 회수 가능성을 따질 때 그 전출 날짜가 큰 변수가 된다. 새집 계약을 앞뒀다면 임차권등기가 완료될 때까지 필요한 시간과 임시 거처 비용도 미리 계산해야 한다.

등기부와 시세를 보면 기다릴지 대응할지 보인다

집주인이 “조금만 더 기다려 달라”고 할 때 나는 등기부와 실제 매매 시세부터 본다. 근저당권 설정 시점과 채권최고액, 압류·가압류, 소유권 변동을 확인한다. 채권최고액이 곧 실제 대출 잔액은 아니지만, 위험을 가늠할 출발점은 된다. 거래가 뜸한 빌라는 호가 한두 개를 시세로 믿지 말고 최근 실거래와 비슷한 집의 경매 낙찰 사례를 함께 봐야 한다.

가령 보증금이 2억 원인데 비슷한 집이 2억 2천만 원 안팎에 거래되고 앞선 근저당까지 있다면, 집주인이 “집을 팔아 갚겠다”고 말해도 매각대금이 보증금 전액으로 이어진다고 단정할 수 없다. 경매에서는 매각 가격, 선순위 권리, 세금, 집행 비용에 따라 실제 배당액이 달라진다. 반대로 등기부상 선순위 권리가 적고 매각 여력도 충분하다면 반환 일정을 문서로 확정하며 협의할 여지가 있다. 어느 쪽이든 기다리는 동안 등기부가 바뀌는지 다시 확인해야 한다.

반환이 늦어지면 절차를 나눠 움직인다

계약 종료가 확실한데도 지급하지 않는다면 반환을 요구한 기록과 함께 지급명령이나 보증금반환청구소송을 검토한다. 지급명령은 상대가 이의하면 소송으로 이어질 수 있다. 판결을 받는다고 통장에 돈이 바로 들어오는 것도 아니다. 임대인 재산을 상대로 집행할 수 있는지, 집 자체가 이미 경매 중인지까지 봐야 한다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 요건과 기한도 별도로 확인한다. 대출이 끼어 있다면 보증금반환채권이 은행 등에 양도되거나 담보로 제공됐는지도 계약서에서 확인해야 한다.

집이 경매에 들어갔다면 사건번호와 배당요구 종기를 바로 확인한다. 우선변제권이 있는 임차인은 원칙적으로 종기 안에 권리신고와 배당요구를 해야 한다. 다만 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 완료된 경우처럼 처리 방식이 달라지는 예외가 있어, ‘나는 자동으로 배당받겠지’라고 넘기면 위험하다. 전입일, 확정일자, 임차권등기일, 선순위 권리의 날짜를 한 장에 놓고 집행법원에 필요한 서류를 확인하는 게 낫다.

전세금 문제를 겪으면 집주인의 말 한마디에 마음이 움직이기 쉽다. 나도 현장에서 사정을 듣다 보면 기다려 주고 싶다는 마음은 이해한다. 그래도 보증금은 날짜와 서류, 실제 회수 가능한 금액으로 판단해야 한다. 특히 이사부터 결정하지 말자. 하루 늦게 옮기는 비용보다 먼저 전출해서 잃을 수 있는 권리가 훨씬 클 수 있다.