상가주택매매 현장에서 월세표를 다시 써본 이유
얼마 전 상가주택매매 물건을 보러 갔는데, 중개인이 내민 종이에는 ‘월세 330만 원’이 크게 적혀 있었습니다. 그런데 1층 가게 문에는 임대 안내문이 붙어 있더군요. 종이에 적힌 월세와 지금 들어오는 월세가 달랐습니다. 경매 물건을 볼 때도 비슷한 일을 자주 겪습니다. 숫자를 보기 전에 그 숫자가 어느 날짜의 것인지부터 확인해야 합니다.
상가주택은 1층 상가와 위층 주택을 한 건물로 사는 경우가 많습니다. 임차인마다 계약 조건과 보증금 반환 시점이 다르고, 상가가 비면 월세도 크게 줄어듭니다. 제가 현장에서 먼저 보는 건 매도인이 말하는 수익률보다 임대차계약서와 실제 점유 상태입니다.
월세 330만 원이라는 말부터 확인했습니다
예를 들어 매매가 8억 원인 건물에 상가 월세 180만 원, 주택 월세 합계 150만 원이 적혀 있다고 해보죠. 연간 월세는 3,960만 원이고, 이를 매매가로 나누면 약 4.95%입니다. 여기서 계산을 멈추면 꽤 괜찮아 보입니다. 하지만 상가가 비어 있다면 현재 받는 월세는 150만 원뿐입니다. 새 임차인이 언제 들어올지 모르는 상태에서 상가 월세를 확정 수입처럼 넣을 수는 없습니다.
저는 호실별로 보증금, 월세, 계약 종료일, 실제 입금액을 따로 적습니다. 임대차계약서에 적힌 금액과 최근 입금 내역이 맞지 않으면 이유를 묻습니다. 연체 중인지, 임대인이 잠시 차임을 깎아줬는지, 계약이 바뀌었는지에 따라 매수 후 받을 돈이 달라지니까요. 관리비도 월세와 구분합니다. 임차인에게 받은 관리비 전액이 건물주의 수입은 아닙니다.
보증금은 더 조심스럽습니다. 임차인 보증금 합계가 1억 2,000만 원이라면, 이를 매매가에서 빼고 ‘내 돈은 6억 8,000만 원만 든다’고 설명하는 경우가 있습니다. 하지만 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈입니다. 잔금 때 누가 얼마를 인수하는지, 매도인이 미리 반환할 보증금은 없는지, 공실이 생길 때 반환 재원을 마련할 수 있는지까지 봐야 합니다.
상가와 주택의 임차인을 같은 줄에 놓지 않습니다
일반 매매에서는 현재 임차인을 두고 소유자가 바뀌는 만큼 각 호실의 계약 관계를 정확히 확인해야 합니다. 등기사항증명서에서 근저당권·가압류·압류 등을 보고, 매도인이 잔금으로 어떤 권리를 말소할지도 확인합니다. 임차인이 있다고 해서 등기만 보고 넘어가면 안 됩니다. 실제 점유자, 계약 당사자, 보증금 액수가 서류마다 같은지도 맞춰봅니다.
경매나 공매라면 확인할 항목이 더 늘어납니다. 법원 경매에서는 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서를 함께 보고 임차인의 배당 여부와 매수인이 인수할 권리를 따져야 합니다. 주택 임차인은 주택 인도와 주민등록, 상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청이 대항력 판단의 출발점입니다. 확정일자, 권리의 선후관계, 배당 결과도 따로 봅니다. 법원행정처가 안내한 상가건물임대차현황서에는 사업자등록 신청일과 정정신고일이 구분돼 있으니 날짜를 혼동하지 않는 게 중요합니다.
초보에게 특히 위험한 건 ‘보증금은 낙찰대금에서 다 해결되겠지’라는 짐작입니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 부담할 수 있는지 검토해야 합니다. 반대로 일반 매매에는 경매의 배당 절차 자체가 없습니다. 같은 건물이라도 취득 방식에 따라 돈을 주고받는 구조가 달라지므로, 경매 계산표를 일반 매매에 그대로 가져오면 틀어집니다.
건물 안팎을 보면 수익표가 달라집니다
서류를 들고 현장에 가면 건축물대장의 층별 용도와 실제 사용 상태부터 대조합니다. 대장에는 근린생활시설인데 안쪽에 침대와 취사시설을 넣어 주거처럼 쓰는 공간이 보이기도 합니다. 무단 증축이나 용도와 다른 사용이 의심되면 ‘나중에 고치면 된다’고 넘기지 않습니다. 적법하게 사용할 수 있는지, 시정에 얼마가 드는지 확인하기 전에는 그 공간의 월세를 수익에 넣기 어렵습니다.
상가는 골목에서 5분만 서 있어도 보이는 게 있습니다. 평일 낮과 저녁의 사람 흐름, 간판이 잘 보이는 방향, 차가 잠깐 설 자리, 주변 공실 말입니다. 저는 비슷한 거리의 1층 점포 몇 곳에 임대 조건을 물어봅니다. 같은 면적이라도 큰길을 향한 가게와 뒤편 골목 가게의 월세는 다를 수 있습니다. 매도인이 제시한 월세가 주변에서 다시 받을 수 있는 금액인지 확인하는 과정입니다.
건물 비용도 빼놓기 쉽습니다. 앞서 든 8억 원 건물이 1년 내내 만실이라고 가정해도, 연 월세 3,960만 원에서 공실 한 달분 330만 원, 재산세 등 보유 비용 400만 원, 보험료 150만 원, 수선비 600만 원을 빼면 약 2,480만 원입니다. 매매가 대비 약 3.1%죠. 모두 설명을 위한 가정이고, 취득 관련 비용과 대출 이자는 아직 넣지 않은 숫자입니다. 특히 오래된 건물은 누수나 외벽 보수 한 번으로 그해 수익이 크게 달라집니다.
계약서에는 잔금날 벌어질 일을 적습니다
가격 협상이 끝나도 저는 바로 계약금을 보내지 않습니다. 호실별 임대차 현황표를 계약서에 붙이고, 보증금과 미납 월세를 잔금일 기준으로 어떻게 계산할지 적습니다. 기존 근저당권 등의 말소 방법, 매도인이 인도하기로 한 공실의 상태, 위반건축물이나 누수에 관해 확인한 내용도 문장으로 남깁니다. 말로 들은 약속은 잔금날 기억이 달라지기 쉽습니다.
대출은 계약 전에 금융기관에 물건 자료를 보여주고 가능 금액과 조건을 확인합니다. 감정가가 예상보다 낮거나 상가 비중 때문에 조건이 달라지면 필요한 현금이 갑자기 늘어납니다. 취득세와 등기 비용, 중개보수도 미리 계산해야 합니다. 상가와 주택이 섞인 건물은 거래 형태에 따라 부가가치세와 향후 양도세 검토가 필요할 수 있으니, 계약금 지급 전에 세무사에게 사실관계를 보여주는 편이 안전합니다.
저는 상가주택매매에서 높은 월세표를 보면 먼저 빈칸을 찾습니다. 비어 있는 호실, 아직 돌려주지 않은 보증금, 사용 상태가 불분명한 공간, 빠진 수선비 같은 것들입니다. 그 빈칸에 숫자를 채우고도 가격이 맞는 건물이라면 그때부터 진지하게 매수를 고민합니다.
