동탄부동산 경매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접은 이유
동탄 아파트 경매 물건을 보러 갔을 때, 사진보다 먼저 눈에 들어온 건 우편함에 쌓인 고지서였다. 집 안은 볼 수 없었고, 문 앞에서는 사람이 사는 기척이 났다. 감정가보다 최저매각가격이 낮다는 이유만으로 입찰표를 쓸 수는 없었다. 동탄부동산을 경매로 사려는 분이라면, 가격표보다 먼저 그 집에 누가 살고 있고 얼마를 더 써야 하는지 봐야 한다.
감정가와 지금 팔릴 가격은 다르다
경매 목록에서 6억 원에 감정된 아파트가 4억 8천만 원에 나온 걸 보면 마음이 급해진다. 그런데 감정평가서는 작성 시점의 자료다. 입찰할 때의 거래 상황, 집 상태, 같은 단지의 최근 거래까지 대신 말해주지는 않는다.
제가 동탄에서 시세를 잡을 때는 먼저 단지와 전용면적을 맞춘다. 그다음 최근 거래의 계약일, 층, 거래 해제 여부를 본다. 같은 84㎡라도 저층과 중층, 수리한 집과 누수가 있는 집은 매수자가 받아들이는 가격이 다르다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래 가격을 확인한 뒤에는 현장 중개업소에 실제로 팔려 있는 매물의 상태와 호가를 묻는다. 호가가 실거래가보다 높다고 그 차액을 곧장 수익으로 잡지는 않는다.
동탄도 한 덩어리로 보면 틀리기 쉽다. 동탄1과 동탄2는 물론이고 같은 생활권 안에서도 역까지의 이동 시간, 학교와 상권의 거리, 주차 사정에 따라 매수층이 달라진다. 단지 이름이 비슷하다는 이유로 옆 단지 최고 거래가를 내 물건의 예상 매도가로 가져오면 입찰가부터 어긋난다.
점유자 한 명을 잘못 읽으면 할인 폭이 사라진다
법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 열어본다. 등기사항증명서도 따로 확인한다. 저는 근저당권과 임차인의 전입 시점을 한 줄에 적고, 확정일자와 배당요구 여부를 그 아래에 붙인다. 문서마다 점유자나 보증금 기재가 다르면 그 자리에서 계산을 멈춘다. 현황조사서에 임차인이 없다고 적혔다고 해서 실제 점유까지 비어 있다고 단정할 수는 없다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리다. 주택을 인도받고 주민등록을 마친 시점, 확정일자, 앞선 담보권의 설정 시점, 배당 결과를 함께 봐야 한다. 대항력 있는 임차인이 경매대금에서 보증금을 전액 받지 못하면 남은 보증금이 매수인의 부담으로 이어질 수 있다. 배당요구를 했다는 사실만 보고 ‘이제 끝났다’고 쓰면 위험하다.
예를 들어 낙찰가가 4억 4천만 원이어도 인수할 보증금 잔액이 6천만 원이라면 출발 가격은 사실상 5억 원이다. 여기에 취득비용과 수리비가 붙는다. 보증금 인수 여부가 불분명한 물건은 입찰가를 몇 백만 원 깎아 해결할 문제가 아니다. 초보라면 권리관계가 확인될 때까지 입찰을 미루는 쪽이 낫다.
낙찰가 밖의 돈을 먼저 적어본다
숫자를 하나 놓고 보자. 아래 금액은 특정 동탄 물건의 실적이 아니라 계산 방법을 보여주기 위한 가정이다. 낙찰가 4억 4천만 원, 취득 관련 비용 1천100만 원, 수리비 1천200만 원, 이자와 보유비용 1천300만 원, 점유 해결비용 800만 원이면 총투입액은 4억 8천400만 원이다. 5억 원에 판다고 해도 차이는 1천600만 원이다. 매도 중개비와 양도 관련 세금, 예상보다 긴 보유기간은 아직 반영하지 않은 숫자다.
특히 경락잔금대출은 낙찰받고 나서 기대 금액을 맞춰보는 순서가 아니다. 입찰 전에 금융기관에 해당 물건의 대출 가능 여부와 예상 한도, 자기자금 규모를 확인한다. 규제와 심사 기준, 개인의 기존 대출에 따라 결과가 달라진다. 대출이 예상보다 적게 나오면 잔금을 낼 돈이 모자랄 수 있다. 저는 ‘은행에서 되겠지’라는 말을 자금계획표에 적지 않는다.
관리비도 확인할 부분이다. 체납액 전부를 무조건 매수인이 내는 것으로 계산하는 것도, 전혀 부담이 없다고 보는 것도 위험하다. 관리사무소에 체납 내역을 확인하고 어떤 항목이 누구 부담인지 따져야 한다. 집 안을 보지 못했다면 수리비에는 여유를 둔다. 사진상 깨끗한 집에서도 누수나 설비 문제는 잔금을 치른 뒤 드러난다.
현장에서 입찰을 접는 것도 실력이다
임장을 가면 저는 세 가지를 확인한다. 실제 점유 흔적이 있는지, 단지와 주변에서 비슷한 집이 얼마에 거래되는지, 집을 되팔거나 임대 놓을 때 걸릴 만한 문제가 있는지다. 관리사무소나 이웃에게 들은 말은 단서로만 쓴다. 점유자의 권리와 보증금은 서류와 확인 가능한 사실로 다시 맞춰야 한다.
- 최근 실거래는 같은 단지·면적·비슷한 층과 상태끼리 비교한다.
- 매각물건명세서와 등기사항증명서의 권리관계를 입찰 직전 다시 확인한다.
- 대출이 줄거나 명도가 늦어져도 잔금과 보유비용을 감당할 수 있는지 계산한다.
제가 입찰을 접었던 날에도 최저가 자체는 매력적이었다. 하지만 점유 관계가 선명하지 않았고, 집 안 상태를 모르는 채 넣어야 할 수리비까지 계산하니 남는 폭이 너무 얇았다. 동탄부동산 경매에서 좋은 물건은 할인율이 크게 적힌 물건이 아니다. 확인한 위험을 돈으로 환산해도 내 자금으로 버틸 수 있는 물건이다.
