빌라전세 계약서를 들고 경매장에 가봤더니
얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 세입자 한 분과 이야기를 나눴다. 그분은 등기부에 근저당이 없어서 안전한 빌라전세라고 생각했다고 했다. 그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 못했고, 집은 경매에 나왔다. 경매장에서 오래 보다 보면 이런 말을 자주 듣는다. 계약할 때 깨끗했던 등기부만으로는 2년 뒤 보증금이 돌아올지 알 수 없다.
빌라 가격은 전세 호가로 확인할 수 없다
빌라는 같은 동네라도 층, 주차, 누수, 도로 접면에 따라 팔리는 가격이 크게 다르다. 거래도 드물다. 중개업소에 나온 매매 호가가 2억 5천만 원이고 전세가 2억 2천만 원이라면 얼핏 여유가 있어 보인다. 하지만 실제로 비슷한 집이 2억 원 안팎에 팔리고 있다면 이야기가 달라진다. 집주인이 보증금을 제때 마련하지 못할 때, 그 집을 팔아도 2억 2천만 원을 온전히 돌려주기 어렵다는 뜻이다.
나는 이럴 때 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물이나 가까운 빌라의 실제 매매 가격과 거래 시점을 먼저 본다. 면적만 비슷하다고 묶지 않고 층과 준공 시기까지 맞춰본다. 최근 거래가 한 건도 없다면 보수적으로 가격을 잡는다. 경매가 시작되면 유찰이나 매각 비용 때문에 손에 쥐는 돈이 예상보다 적어질 수 있어서다.
예를 들어 매매 호가 2억 5천만 원, 전세 보증금 2억 2천만 원인 집이 실제 시장에서는 2억 원에 겨우 팔린다고 가정해 보자. 그 차이만 2천만 원이다. 이 숫자는 손실액을 예측한 게 아니다. 호가를 믿고 계약하면 처음부터 보증금이 집값을 넘는 상황에 들어갈 수 있다는 경고다. 주변 빌라들이 전부 비슷한 전세가를 부른다는 말도 매매 가격의 증거가 되지는 않는다.
등기부에서는 금액보다 순서를 먼저 본다
계약 전에는 등기사항증명서의 갑구와 을구를 모두 확인한다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 같은 권리 관계를, 을구에서는 근저당권 등 담보권을 본다. 계약서에 서명하는 사람과 등기부의 소유자가 같은지도 확인해야 한다. 대리인이 나왔다면 대리 권한과 보증금을 받는 계좌까지 따져본다.
근저당이 있다면 채권최고액을 확인하고, 그 권리가 언제 설정됐는지 본다. 내 보증금보다 앞설 수 있는 권리가 얼마인지 모른 채 ‘집값이 더 비싸니까 괜찮다’고 계산하면 위험하다. 특히 다가구주택이라면 내 방 하나만 보는 계산이 통하지 않는다. 건물 전체가 하나의 소유권이고, 다른 세입자의 선순위 보증금도 영향을 줄 수 있다. 다세대주택은 호별로 등기되는 경우가 많다. 광고에 적힌 ‘빌라’라는 말만 보고 둘을 같은 집으로 취급하면 안 된다.
전입세대확인서와 확정일자 부여 현황으로 앞선 임차인이 있는지도 확인한다. 건축물대장에서는 계약하려는 호수가 실제 주택으로 표시되는지, 위반건축물 표시는 없는지 본다. 서류마다 주소나 호수가 다르게 적혀 있으면 이유를 확인할 때까지 계약을 서두르지 않는다. 현장에서 본 호수와 서류상 호수가 맞는지 살피는 일은 단순하지만, 놓치면 뒤에 고치기 어렵다.
잔금일 하루가 권리 순서를 바꾼다
주택임대차보호법상 집을 인도받고 전입신고를 하면 대항력은 그다음 날부터 생긴다. 보증금의 우선변제권을 갖추려면 확정일자도 필요하다. 그래서 잔금을 치른 뒤 며칠 쉬었다가 전입신고를 하는 식의 일정은 피한다. 나는 계약 전부터 잔금, 열쇠 인도, 전입신고, 확정일자 처리를 같은 날 진행할 수 있는지 확인한다.
그날도 등기부를 다시 떼어 본다. 계약할 때 없던 권리가 잔금 전에 생겼을 수 있기 때문이다. 임대인이 잔금일에 기존 대출을 갚겠다고 했다면 말로만 듣지 않는다. 상환과 말소가 어떻게 진행되는지, 말소 전후 등기 상태를 어떻게 확인할지 미리 맞춰야 한다. 당일 서류에 문제가 생기면 돈을 보내기 전에 멈출 수 있어야 한다.
계약서에는 잔금 전 새로운 담보권 설정이나 소유권 변경이 생겼을 때의 처리, 기존 대출 상환과 말소 방식 등을 구체적으로 적어 두는 편이다. 다만 특약 한 줄이 이미 생긴 선순위 권리를 없애주지는 않는다. 전입신고를 마쳤다는 사실만으로 보증금 전액이 보장되는 것도 아니다. 권리의 순서와 집의 실제 가치가 함께 맞아야 한다.
반환보증은 가입 가능 여부부터 확인한다
빌라전세를 볼 때 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 확인한다. 공사가 안내하는 기본 보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 금액이다. 예를 들어 공사가 인정한 주택가격이 2억 원이고 선순위채권이 2천만 원이라면, 이 계산의 보증한도는 1억 6천만 원이다. 보증금이 1억 8천만 원이라면 다른 조건을 보기 전부터 한도를 넘는다.
여기서 ‘공사가 인정한 주택가격’은 중개업소의 매매 호가와 다를 수 있다. 물건별 권리 상태와 계약 조건도 심사에 들어간다. 그래서 계약 후 가입이 안 된다는 말을 듣는 것보다, 계약 전에 해당 주택과 보증금으로 가입 가능한지 확인하고 보증이 발급됐는지까지 챙기는 게 낫다. 신규 계약의 보증 신청 기한도 정해져 있으니 입주 뒤로 미루지 않는다.
집이 경매에 넘어갔다면 통지서를 덮어두지 말고 사건번호와 배당요구 종기를 확인해야 한다. 우선변제권이 있어도 배당요구가 필요한 경우 기한을 놓치면 배당을 받지 못할 수 있다. 실제 권리관계와 필요한 절차는 사건마다 달라서, 경매가 시작된 뒤에는 법원경매정보와 사건 기록을 기준으로 확인하는 게 안전하다.
내가 빌라전세 계약서 앞에서 가장 오래 보는 건 월세보다 얼마나 싸게 살 수 있느냐가 아니다. 그 집을 지금 팔아도 내 보증금이 남는지, 앞서 가져갈 돈은 얼마인지, 반환보증까지 실제로 가능한지다. 세 가지 중 하나라도 숫자로 설명되지 않는 집이라면 나는 다른 집을 보러 간다. 이사 날짜를 다시 잡는 수고가 보증금 문제를 겪는 시간보다 훨씬 작았다.
