아파트등기비용을 빼먹고 입찰가를 다시 썼다
법원 입찰장에서 수첩을 다시 펼친 적이 있습니다. 낙찰가와 수리비는 적어 뒀는데, 아파트등기비용 칸이 비어 있더군요. 그때 입찰가를 낮춰 썼습니다. 경매에서는 몇백만 원 차이로 수익이 사라질 수 있으니까요.
낙찰가 3억 원이면 취득세부터 300만 원이다
아파트등기비용을 물으면 저는 취득세부터 계산합니다. 등기소에 내는 수수료보다 세금이 훨씬 큰 경우가 많습니다. 주택 취득세는 취득가액이 6억 원 이하일 때 기본세율이 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하에서는 가격에 따라 1~3%, 9억 원 초과면 3%입니다. 다만 이 숫자를 모든 낙찰자에게 그대로 적용하면 위험합니다. 세대의 주택 수, 조정대상지역 여부, 법인 취득 여부에 따라 중과세율이 붙을 수 있습니다.
예를 들어 개인이 3억 원짜리 아파트를 낙찰받아 기본세율 1%를 적용받는다고 가정해 보죠. 취득세만 300만 원입니다. 지방교육세도 별도로 계산해야 합니다. 이 가정에서는 통상 30만 원 수준이라 두 세금만 330만 원입니다. 전용면적과 취득 유형에 따라 농어촌특별세가 붙는지도 확인해야 하고요. 3억 원에 낙찰받았으니 세금도 얼마 안 되겠지 하고 넘어갈 금액은 아닙니다.
저는 입찰 전 관할 지자체 세무 부서나 위택스에서 예상 세액을 확인합니다. 특히 기존 주택이 있거나 분양권·입주권을 보유했다면 주택 수 판단부터 다시 봅니다. 같은 낙찰가라도 세금이 달라지면 써낼 수 있는 입찰가도 달라집니다.
국민주택채권은 낙찰가만 보고 계산하면 틀린다
다음은 국민주택채권입니다. 아파트 소유권이전등기를 할 때 채권 매입 대상이 될 수 있는데, 계산에 쓰는 시가표준액은 낙찰가와 다릅니다. 아파트라면 공동주택 공시가격을 확인하고, 소재 지역과 매입 용도를 넣어 매입금액을 조회하는 순서가 필요합니다.
채권을 사서 보유할 수도 있지만, 현장에서 견적을 볼 때는 매입과 동시에 파는 경우의 실제 부담액을 많이 확인합니다. 채권 액면금액 전체가 곧 비용은 아닙니다. 즉시 매도할 때 생기는 할인 부담액이 실제 지출에 가깝고, 그 금액은 매도 시점에 따라 움직입니다. 주택도시기금의 채권 매입 안내에서 매입금액과 고객 부담액을 따로 조회할 수 있습니다.
등기신청수수료와 서류 발급비도 챙깁니다. 금액은 작아 보여도 소유권이전과 말소 등 처리할 등기 건수에 따라 달라질 수 있습니다. 법무사에게 맡긴다면 보수와 실비를 구분해 견적을 받는 편이 낫습니다. ‘등기비용 일체’라고 적힌 한 줄만 보고는 세금이 포함됐는지, 채권 할인 부담액은 어느 시점 기준인지 알기 어렵습니다.
경매 등기는 잔금 낸 뒤 법원이 촉탁한다
일반 매매와 경매는 등기가 진행되는 모습도 다릅니다. 민사집행법에 따르면 매각대금을 지급하면 법원사무관 등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁합니다. 매수인이 인수하지 않는 부담과 경매개시결정등기의 말소도 촉탁 대상입니다. 이 등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다.
여기서 초보가 헷갈리는 대목이 있습니다. 등기부에 적힌 권리가 전부 지워지는 건 아닙니다. 인수해야 하는 권리나 점유 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 등기 견적이 싸다고 물건이 안전해지는 것도 아니죠. 저는 매각물건명세서와 등기사항증명서, 현황조사서에서 인수 가능성을 먼저 확인한 뒤 비용표를 채웁니다.
취득세 신고·납부 기한도 달력에 적어 둡니다. 지방세법상 원칙은 취득일부터 60일 이내입니다. 경매에서는 잔금 납부와 등기 촉탁에 필요한 서류 준비가 맞물리므로, 기한이 넉넉하다고 미뤄 두지 않는 게 좋습니다. 잔금일에 맞춰 취득세 납부 방법과 채권 매입 절차를 미리 확인해 두면 덜 급해집니다.
제가 입찰표 옆에 적는 비용은 조금 더 넓다
제 수첩에는 아파트등기비용을 취득세·지방교육세 등 세금, 국민주택채권 실제 부담액, 등기신청수수료와 서류비, 법무사 보수로 나눠 적습니다. 대출을 쓸 예정이면 근저당권 설정 관련 비용도 별도로 적고요. 대출 조건에 따라 누가 어떤 비용을 부담하는지 달라질 수 있어 금융기관의 실행 견적을 확인합니다.
이 숫자만 더해서 투자비를 끝내지는 않습니다. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 명도에 드는 돈과 시간, 수리비, 잔금대출 이자까지 따로 잡습니다. 공용부분 체납 관리비처럼 취득과 밀접하게 연결된 지출은 취득세 과세표준 문제로 이어진 판례도 있습니다. 관리사무소에서 체납 내역을 확인하고, 세무 처리가 애매하면 관할 지자체에 물어보는 이유입니다.
가령 낙찰가 3억 원, 예상 매도가 3억 4천만 원인 물건이라도 장부에 곧바로 4천만 원을 수익으로 적지는 않습니다. 위 가정의 취득세와 지방교육세 330만 원부터 빼고, 채권 부담액·법무사비·대출이자·명도비·수리비·매도 단계의 세금까지 각각 넣어 봅니다. 금액을 아직 모르는 칸은 0원이 아니라 미확인으로 남깁니다. 그 칸이 많은 물건일수록 입찰가를 보수적으로 쓰게 됩니다.
아파트등기비용은 낙찰 뒤에야 내는 돈이지만, 제게는 입찰 전에 결정해야 하는 돈입니다. 현장에서 수익을 지키는 건 멋진 낙찰가보다 빠뜨리지 않은 비용표였습니다.
