부산원룸매매 몇 채 직접 굴려봤더니, 싼 물건보다 공실이 더 무서웠습니다
얼마 전 부산진구 쪽 원룸 매물을 보러 갔는데, 중개사가 첫마디로 수익률 7%를 말하더군요. 저는 그 말보다 우편함에 쌓인 고지서, 계단 냄새, 옥상 방수, 전기계량기부터 봤습니다. 부산원룸매매는 숫자로 시작하지만, 돈은 현장에서 새는 경우가 훨씬 많습니다.
부산 원룸은 동네 하나 차이로 성격이 확 바뀝니다
부산원룸매매를 처음 보는 분들은 서면, 부산대, 경성대, 하단, 사상, 동래, 해운대를 그냥 역세권 원룸으로 묶어 봅니다. 그런데 실제 임차인 층이 다릅니다. 대학가 원룸은 학기 흐름을 타고, 산업단지나 병원 가까운 원룸은 교대근무자 수요가 붙고, 오피스 밀집지는 직장인 수요가 붙습니다.
문제는 수요가 있다는 말과 내 방이 바로 나간다는 말이 다르다는 겁니다. 역에서 5분이라고 해도 언덕이 심하면 체감은 12분입니다. 부산은 특히 이 차이가 큽니다. 지도상 거리는 짧은데 실제로 걸어보면 땀이 나는 동네가 있습니다. 저는 그런 곳은 월세를 3만 원 낮춰 잡습니다. 공실 한 달이면 그 3만 원 아끼려다 40만 원, 50만 원이 날아갑니다.
수익률 8%라는 말, 저는 다시 계산합니다
예를 들어 매매가 9,000만 원짜리 원룸이 있고 보증금 500만 원, 월세 40만 원이라고 해보죠. 겉으로 보면 연 월세 480만 원입니다. 보증금을 뺀 투자금 8,500만 원으로 나누면 5% 중반대 숫자가 나옵니다. 그런데 현장은 그렇게 착하지 않습니다.
취득세, 중개보수, 법무비, 도배·장판, 싱크대 손잡이, 에어컨 청소, 누수 보수까지 넣으면 처음부터 500만 원에서 800만 원은 금방 붙습니다. 공실 한 달, 중개수수료 한 번, 보일러 교체 한 번이면 연 수익률은 바로 꺾입니다. 대출을 끼면 금리와 원리금 상환까지 같이 봐야 하고, 은행 조건은 물건 종류와 차주 상황에 따라 달라집니다.
저는 부산원룸매매를 볼 때 월세 40만 원이면 실제 손에 남는 돈을 월 25만 원 안팎으로 낮춰 계산합니다. 보수적으로 잡아도 살아남는 물건만 입찰장에 가져갑니다. 숫자를 예쁘게 만드는 건 쉽습니다. 버티는 숫자를 만드는 게 어렵습니다.
경매 원룸은 싸 보일수록 권리부터 봅니다
경매로 나온 부산 원룸은 일반 매매보다 싸 보일 때가 있습니다. 그런데 싸게 보이는 이유가 있습니다. 임차인 보증금, 대항력, 배당요구, 관리비 체납, 위반건축물, 실제 점유자 문제가 숨어 있으면 낙찰가가 낮아도 비싼 물건이 됩니다.
법원 자료에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 같이 봐야 합니다. 등기부에서 말소기준권리를 찾고, 임차인의 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰봅니다. 주택임대차에서 대항력은 전입과 점유가 맞물리기 때문에 날짜 하루가 돈으로 바뀝니다. 같은 날이라도 등기와 임차인의 효력 발생 시점 때문에 순위가 갈릴 수 있어 대충 넘기면 안 됩니다.
제가 초보에게 말리는 물건
- 매각물건명세서에 임차인 보증금 인수 가능성이 보이는 물건
- 다가구인데 호실 구분이 흐릿하고 전입세대가 여러 명인 물건
- 옥탑, 베란다 확장, 쪼개기 구조처럼 위반건축물 냄새가 나는 물건
- 엘리베이터 없는 고지대 건물인데 월세를 주변 신축급으로 잡은 물건
- 관리비 체납, 누수, 곰팡이 민원이 반복된 흔적이 있는 물건
공매도 비슷합니다. 온비드 물건은 공고문과 공매재산명세서를 꼼꼼히 봐야 합니다. 공매는 법원 경매와 절차 감각이 다르고, 인수 조건이 문서 안에 박혀 있는 경우가 있습니다. 싸다는 이유로 먼저 누르지 말고, 내가 떠안을 돈이 얼마인지부터 봐야 합니다.
현장 실사는 낮과 밤을 나눠 봐야 합니다
부산원룸매매 실사는 낮에 한 번, 밤에 한 번 보는 게 좋습니다. 낮에는 건물 상태가 보이고 밤에는 임차인이 살 만한지 보입니다. 골목 조명, 주차난, 술집 소음, 배달 오토바이 동선, 쓰레기 배출 상태는 밤에 더 잘 드러납니다.
저는 현장에 가면 먼저 1층 우편함과 계단을 봅니다. 공실이 많은 건물은 우편물이 쌓여 있고, 관리가 안 되는 건물은 계단 먼지와 냄새가 바로 납니다. 옥상 방수 상태도 봅니다. 부산은 비바람을 맞는 쪽이 확실해서 외벽 크랙과 창틀 실리콘이 생각보다 중요합니다. 작은 누수 하나가 임차인 퇴거와 수리비로 이어집니다.
주변 월세는 중개업소 말만 듣지 않습니다. 같은 골목의 준공연도, 면적, 옵션, 관리비 포함 여부를 나눠 봅니다. 월세 45만 원짜리 방과 38만 원짜리 방은 그냥 가격 차이가 아니라 에어컨 연식, 침대 유무, 세탁기 위치, 햇빛 차이일 수 있습니다. 원룸은 임차인이 비교를 아주 빠르게 합니다.
첫 물건은 재미없는 원룸이 낫습니다
초보가 부산원룸매매로 시작한다면 저는 화려한 수익률보다 빠져나오기 쉬운 물건을 고르라고 말합니다. 역에서 적당히 가깝고, 건축물대장 깨끗하고, 임차관계 단순하고, 주변 실거래가가 확인되는 물건. 재미는 덜하지만 사고 날 확률이 낮습니다.
특히 첫 낙찰이라면 명도 난도까지 봐야 합니다. 보증금을 못 받은 임차인이 있는 물건은 말 한마디도 조심스럽습니다. 법적으로는 내가 이겼다고 해도 현장에서 사람을 상대하는 일은 별개입니다. 일정이 늘어지면 잔금대출 이자와 관리비가 계속 붙습니다.
저는 아직도 원룸 하나를 볼 때 감정가보다 공실 가능성을 먼저 봅니다. 부산원룸매매는 잘 사면 월세가 또박또박 들어오는 자산이지만, 잘못 사면 작은 방 하나가 매달 돈을 먹습니다. 남들이 좋다고 하는 동네보다 내가 숫자와 현장을 끝까지 설명할 수 있는 물건, 그게 오래 버티는 물건이었습니다.
