강남빌딩매매 물건을 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 보이는 것들

얼마 전 지인이 강남빌딩매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 역에서 걸어서 6분, 대로변에서 한 블록 들어간 5층짜리 건물이었고 매도가는 92억이라고 했습니다. 사진만 보면 그럴듯했습니다. 1층은 카페, 위층은 병원과 사무실, 옥상에는 작은 창고까지 있더군요. 그런데 현장에 가서 20분만 서 있어도 종이에 안 보이는 것들이 보입니다.

저는 경매장에서 물건을 볼 때도 그렇고 일반 매매를 볼 때도 첫날에는 수익률 계산기를 늦게 켭니다. 건물이 왜 팔리는지, 임차인이 오래 버틸 수 있는지, 이 도로에 사람이 실제로 걷는지부터 봅니다. 강남이라는 이름값이 워낙 세다 보니 숫자가 조금 비싸도 괜찮다고 넘어가는 분들이 있는데, 강남빌딩매매는 비싸서 위험한 게 아니라 비싼데도 대충 보는 순간 위험해집니다.

강남이라는 이름이 수익을 보장하진 않습니다

초보 투자자들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. “강남 건물은 결국 오르지 않나요?” 틀린 말은 아닙니다. 다만 그 말 하나로 80억, 100억짜리 의사결정을 밀어붙이면 안 됩니다. 제가 본 사례 중에는 매입 당시 임대수익률이 연 2.4% 수준인 건물도 있었습니다. 대출 이자, 재산세, 수선비, 공실 기간까지 넣으면 실제 손에 남는 돈은 생각보다 얇았습니다.

예를 들어 매매가 90억, 보증금 5억, 월세 2,000만 원인 건물이 있다고 치겠습니다. 단순 계산으로는 연 임대료 2억4,000만 원입니다. 겉으로는 나쁘지 않아 보이죠. 그런데 대출 50억을 연 5%로 쓰면 이자만 연 2억5,000만 원입니다. 여기에 관리 공백, 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용이 붙습니다. 이 상태에서 2개 층이 비면 건물주는 월세 받는 사람이 아니라 매달 버티는 사람이 됩니다.

강남빌딩매매에서 입지는 당연히 중요합니다. 하지만 입지는 ‘강남구’라는 행정구역이 아니라 보행 동선, 업종 궁합, 주차, 전면 폭, 엘리베이터 상태, 불법 증축 여부까지 묶어서 봐야 합니다. 같은 역세권이라도 한쪽 골목은 저녁에 사람이 죽고, 반대편 골목은 퇴근 후에도 손님이 계속 돕니다. 지도만 보면 둘 다 역세권입니다. 현장에서는 전혀 다른 물건입니다.

임대차 내역은 숫자보다 사람을 봐야 합니다

강남빌딩매매 자료를 받으면 임대차 현황표가 거의 붙어 있습니다. 보증금, 월세, 계약기간, 업종이 줄 맞춰 들어가 있죠. 그런데 그 표가 곧 안전하다는 뜻은 아닙니다. 저는 임차인 구성을 볼 때 월세 총액보다 ‘누가 오래 버틸 업종인가’를 먼저 봅니다.

1층에 프랜차이즈 카페가 있어도 본사 직영인지 개인 가맹인지에 따라 체력이 다릅니다. 병원 임차인이 있으면 안정적으로 보이지만, 원장이 이전 계획을 갖고 있으면 얘기가 달라집니다. 사무실 임차인이 많으면 조용해 보이지만 재계약 때 임대료 인상 여력이 약할 수 있습니다. 건물주는 계약서 위 숫자를 받는 게 아니라 실제 영업하는 사람에게 월세를 받습니다.

• 보증금이 지나치게 낮고 월세만 높은 계약은 공실 전환 시 충격이 큽니다.
• 계약 만료일이 특정 시기에 몰려 있으면 한 번에 여러 층이 비는 위험이 있습니다.
• 권리금이 과하게 형성된 1층 상가는 임차인 교체가 생각보다 어렵습니다.
• 무상임대 기간이나 렌트프리 조건이 숨어 있으면 실제 수익률이 달라집니다.

경매 물건에서도 배당요구, 대항력, 확정일자를 놓치면 낙찰자가 고생합니다. 일반 매매라고 크게 다르지 않습니다. 임대차 승계 조건을 대충 넘기면 매수 후 바로 분쟁이 생깁니다. 특히 강남 빌딩은 임차인도 영업권과 위치값을 세게 봅니다. 명도 협의가 돈으로만 끝나지 않는 경우도 많습니다.

건물 상태는 ‘대충 괜찮아 보임’이 제일 위험합니다

현장에서 오래된 건물을 보면 외벽만 새로 칠해 놓은 경우가 많습니다. 사진에는 깨끗합니다. 그런데 지하로 내려가 보면 누수 흔적이 있고, 전기실은 증설 여력이 부족하고, 옥상 방수는 이미 한 번 버틴 상태일 때가 있습니다. 강남빌딩매매는 매입가가 큰 만큼 작은 하자도 금액이 커집니다.

제가 예전에 검토한 한 건물은 매도인이 “최근 리모델링 완료”라고 설명했습니다. 실제로 로비와 화장실은 새것처럼 보였습니다. 그런데 설비 업체와 같이 보니 배관 교체가 아니라 노출 부위만 손댄 수준이었습니다. 엘리베이터도 멀쩡해 보였지만 주요 부품 교체 시기가 가까웠고, 주차 설비는 잦은 고장 이력이 있었습니다. 매입 후 1년 안에 들어갈 비용이 1억 원을 넘길 수 있다는 견적이 나왔습니다.

초보일수록 건물 외관에 끌립니다. 하지만 돈은 보이지 않는 곳에서 나갑니다. 누수, 소방, 전기, 정화조, 불법 용도변경, 위반건축물 등은 계약 전에 확인해야 합니다. 건축물대장과 등기부만 보는 것으로 끝내면 부족합니다. 가능하면 건축사, 설비 업체, 세무사, 대출 담당자까지 같은 시기에 의견을 받아야 합니다. 비용이 아깝다고 느껴질 수 있는데, 100억짜리 거래에서 사전 점검비 몇 백만 원은 보험에 가깝습니다.

대출이 되는 물건과 버틸 수 있는 물건은 다릅니다

강남빌딩매매 상담을 하다 보면 “은행에서 얼마까지 나와요?”라는 질문이 먼저 나옵니다. 이해는 됩니다. 자기자본이 전부인 사람은 드물고, 빌딩 투자는 대출 구조가 수익률을 크게 바꿉니다. 그런데 대출 한도가 나온다는 말과 이 물건을 내가 감당할 수 있다는 말은 다릅니다.

은행은 담보가치, 임대료, 차주 신용, 기존 부채를 보고 판단합니다. 투자자는 거기에 공실, 금리 변동, 보수 비용, 세금, 매각 기간까지 얹어야 합니다. 특히 금리가 1%p만 올라가도 큰 건물에서는 연 이자 차이가 수천만 원씩 납니다. 월세가 2,000만 원 들어오는 건물에서 이자가 월 1,800만 원 나가면 마음이 편할 수 없습니다.

• 최소 6개월 이상 이자와 관리비를 버틸 현금 여유가 있는지 봐야 합니다.
• 주요 임차인 1곳이 빠져도 대출 이자를 낼 수 있는지 계산해야 합니다.
• 취득세, 법무비, 중개보수, 컨설팅 비용을 매입가 밖 비용으로 따로 잡아야 합니다.
• 매각이 늦어질 때 버틸 출구 계획이 있어야 합니다.

경매에서는 낙찰가를 잘못 쓰면 잔금 때 바로 티가 납니다. 일반 매매는 그 고통이 조금 늦게 옵니다. 계약금 넣고, 중도금 치르고, 잔금 대출 맞추다가 뒤늦게 숫자가 안 맞는 걸 알게 됩니다. 그때는 빠져나오는 비용도 큽니다. 그래서 저는 강남빌딩매매를 볼 때 ‘얼마를 벌 수 있나’보다 ‘어디서 깨질 수 있나’를 먼저 적습니다.

제가 보는 강남빌딩매매 체크 순서

제가 실제로 물건을 검토할 때는 순서를 꽤 단순하게 가져갑니다. 복잡한 엑셀보다 먼저 현장과 서류의 앞뒤가 맞는지 봅니다. 현장에서 본 유동인구와 임대료 수준이 맞는지, 건물 상태와 매도 희망가가 맞는지, 임차인 구성과 대출 조건이 맞는지 확인합니다.

첫째, 현장에 두 번 갑니다

평일 낮에 한 번, 저녁이나 주말에 한 번 갑니다. 강남은 시간대에 따라 완전히 다른 얼굴을 보입니다. 점심 장사가 강한 골목인지, 퇴근 후 소비가 살아 있는 골목인지, 주말에는 죽는 상권인지 직접 봐야 합니다.

둘째, 임대료를 주변 실거래와 맞춥니다

매도인이 제시한 임대료가 시장보다 높게 잡혀 있으면 매입 후 재계약 때 내려갈 수 있습니다. 반대로 너무 낮으면 개선 여지가 있지만, 그만큼 기존 임차인과 갈등이 생길 수 있습니다. 어느 쪽이든 숫자만 보고 기뻐할 일이 아닙니다.

셋째, 매입 후 1년 비용을 따로 뽑습니다

취득세와 중개보수만 넣으면 부족합니다. 방수, 간판, 소방, 엘리베이터, 공실 리모델링, 임차인 교체 비용을 따로 잡아야 합니다. 저는 보수적으로 잡습니다. 남으면 다행이고 모자라면 압박이 바로 옵니다.

강남빌딩매매는 분명 매력 있는 시장입니다. 좋은 입지의 건물은 시간이 지나도 쉽게 대체되지 않습니다. 다만 그 매력 때문에 검토가 느슨해지면 안 됩니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 화려한 수익 사례보다 손실을 피한 습관으로 살아남았습니다. 저도 아직 물건 앞에서는 겁을 냅니다. 그 겁이 없어지는 순간, 큰돈이 한 번에 빠져나간다는 걸 몇 번 봤기 때문입니다.