당진 송악읍 아파트 경매, 11회 유찰 1.1억

한줄 요약

11회 유찰 후 9월 16일 재입찰, 확약서 제출로 임차인의 대항력 포기 상태

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-7, 2층202호

충청남도 당진시 송악읍 반촌로에 위치한 이 아파트는 2층 202호에 자리잡고 있습니다. 면적 정보는 불명확하지만, 2층이라는 점에서 채광이나 통풍에 유리할 가능성이 큽니다. 송악읍은 조용한 주거 지역으로, 인근에 필요한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통편은 다소 불편할 수 있으나, 자가용을 이용한다면 큰 문제는 없을 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,000만원이지만, 11회 유찰로 최저입찰가는 1억 1,200만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 70% 수준입니다. 인근 아파트 시세를 감안하면 상당히 저렴한 편이지만, 유찰이 계속된 이유를 생각해봐야 합니다. 예상 낙찰가는 1억 1,760만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 7일 경매개시결정입니다. 임차권 등기 문제는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출함으로써 어느 정도 해결된 상태입니다. 하지만, 임차인의 임대차보증금 1억 1,000만원이 있다는 점은 여전히 부담입니다. 명도 과정에서 수월할 것으로 보이지만, 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회 유찰된 것은 분명 걸리는 부분입니다. 하지만 임차인의 대항력 포기 확약서가 있다는 점은 큰 장점입니다. 예상 수익률은 지역 시세와 임대료를 고려하면 나쁘지 않을 것입니다. 그러나, 이 지역의 부동산 시장이 활발하지 않다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 그만큼 이유가 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 1억 1,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 540만원을 포함한 총 투자금액을 1억 2,040만원으로 예상해야 합니다. 내 경험상, 이런 경우에는 철저한 권리분석과 시장 조사가 필수입니다. 확실한 수익을 기대하기보다는 안정적인 임대 수익을 고려해야 할 것입니다.