서귀포 대정읍 연립주택 경매, 3회 유찰 2.2억

한줄 요약

가격이 3회 유찰로 크게 내려왔지만, 유찰 이유와 권리분석이 필수적인 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1115 해동그린앤골드 111동 1층101호

제주 서귀포시 대정읍 구억리에 위치한 해동그린앤골드 연립주택입니다. 84.9㎡(약 25.7평) 규모로, 1층에 위치하고 있어 접근성이 좋습니다. 주변은 제주 특유의 자연환경이 잘 보존되어 있으며, 관광지와의 접근성도 나쁘지 않습니다. 하지만 솔직히 말하면, 대중교통보다는 자차 이용이 훨씬 편리한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 4,500만원이었으나, 3회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 2억 2,123만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 약 66% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 면적의 연립주택 시세가 약 4억대인 점을 감안하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2억 3,229만원 전후로 예상되며, 이는 시세 대비 약 40% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 6월 15일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 현장 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건에는 항상 이유가 있습니다. 제주 지역 특성상 관광객 수에 따라 임대 수익이 변동될 수 있고, 대정읍은 상대적으로 개발이 덜 된 편이라 단기 시세 차익보다는 장기 임대 수익을 노려야 합니다. 예상 월세 수익률은 연 5% 내외로 보입니다. 다만, 제주 지역 부동산 시장의 변동성을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 대한 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 2억 3천만원으로 설정하고, 취등록세 약 1,068만원을 포함한 총 투자금은 2억 4천만원대로 예상됩니다. 명도 과정에서의 어려움이 있을 수 있으니, 이를 위한 추가 예산도 고려해야 합니다.