상가매매 직접 뛰어보니, 숫자보다 먼저 봐야 할 것들
처음 상가를 보러 가면 월세부터 묻고 싶어진다
얼마 전 지인이 상가매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 보증금 3천만 원에 월세 180만 원, 매매가는 4억 2천만 원. 겉으로 보면 수익률이 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 1층이라고는 해도 건물 뒤쪽에 붙은 점포였고, 주 출입 동선에서는 거의 보이지 않았습니다. 임차인은 2년째 영업 중이었지만, 점심시간에도 손님이 드문드문 들어오더군요.
초보 때는 상가매매를 볼 때 월세 숫자에 먼저 눈이 갑니다. 저도 그랬습니다. 월세 200만 원이면 괜찮네, 대출이자 빼도 남겠네, 이렇게 계산이 빠르게 돌아갑니다. 그런데 상가는 아파트처럼 단순하지 않습니다. 같은 건물 1층이라도 전면인지 후면인지, 코너인지 중간인지, 횡단보도 앞인지 골목 안쪽인지에 따라 가격이 완전히 달라집니다.
제가 현장에서 먼저 보는 건 월세보다 사람 흐름입니다. 평일 오전, 점심, 저녁, 주말까지 최소 두세 번은 봅니다. 지도 앱 유동인구 자료도 참고하지만, 결국 내 눈으로 보는 게 제일 정확합니다. 특히 상가 앞을 지나가는 사람이 실제 소비자로 연결되는지 봐야 합니다. 출근길에 빨리 지나가기만 하는 동선인지, 머물고 결제하는 동선인지는 다릅니다.
수익률 계산은 생각보다 냉정해야 한다
상가매매 광고를 보면 수익률 5%, 6%, 7% 이런 문구가 많이 붙습니다. 그런데 그 수익률이 어떤 기준인지 끝까지 물어봐야 합니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 대출이자, 공실 기간, 수선비를 빼고 계산한 건지 아닌지에 따라 결과가 크게 바뀝니다.
예를 들어 매매가 5억 원짜리 상가에 보증금 5천만 원, 월세 220만 원이 붙어 있다고 해보겠습니다. 단순 계산으로는 연 임대료 2,640만 원이고, 보증금을 뺀 실투자금 4억 5천만 원 기준 수익률은 약 5.8%처럼 보입니다. 그런데 취득세와 부대비용으로 2천만 원 가까이 들어가고, 대출 3억 원을 연 4.5%로 쓴다면 이자만 연 1,350만 원입니다. 여기에 관리비 분쟁, 원상복구 문제, 한두 달 공실까지 끼면 손에 남는 돈은 광고 문구와 다릅니다.
상가는 특히 공실 리스크가 큽니다. 주택은 시세보다 조금 낮추면 임차인이 붙는 경우가 많지만, 상가는 업종과 입지가 맞지 않으면 6개월, 1년 비는 일도 있습니다. 저는 상가를 볼 때 최소 6개월 공실을 버틸 현금이 있는지 먼저 계산합니다. 대출이 많은 상태에서 공실이 나면 그때부터 투자가 아니라 버티기 싸움이 됩니다.
임차인이 있다고 다 안전한 물건은 아니다
상가매매에서 임차인이 있다는 말은 양날의 칼입니다. 안정적인 월세가 들어온다는 뜻일 수도 있지만, 기존 임대차 조건이 새 주인에게 부담이 될 수도 있습니다. 특히 계약갱신요구권, 권리금 회수기회, 업종 제한, 관리규약은 반드시 확인해야 합니다.
예전에 본 물건 중에 월세는 괜찮은데 임대차계약서 특약이 지저분한 상가가 있었습니다. 임차인이 시설비를 많이 들였고, 임대인은 향후 업종 변경이나 내부 공사에 상당한 협조 의무를 지는 내용이 들어가 있었습니다. 매수자가 그 내용을 대충 넘기면 나중에 임차인과 감정싸움으로 갑니다. 상가는 월세 받는 것보다 사람 상대하는 일이 더 피곤할 때가 많습니다.
경매로 상가를 낙찰받을 때는 더 조심해야 합니다. 대항력 있는 임차인인지, 배당요구를 했는지, 보증금을 인수해야 하는지에 따라 낙찰가가 달라져야 합니다. 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 전입세대 열람이 주택처럼 간단하지 않은 경우도 있고, 사업자등록과 확정일자, 점유 상태를 같이 봐야 합니다. 현장에 가서 실제 영업 중인지, 간판만 걸어둔 상태인지 확인하는 것도 중요합니다.
좋은 상권보다 내 물건의 자리가 더 중요하다
상가 초보들이 자주 하는 착각이 있습니다. 유명 상권이면 무조건 괜찮다고 보는 겁니다. 강남, 홍대, 성수, 판교 같은 이름이 붙으면 마음이 흔들립니다. 그런데 좋은 상권 안에서도 안 되는 자리는 분명히 있습니다. 반대로 동네 상권이라도 병원, 학원, 마트, 지하철 출구, 버스정류장 동선이 맞으면 오래 버티는 상가가 나옵니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 첫째, 눈에 잘 띄는가. 둘째, 접근이 쉬운가. 셋째, 같은 업종이 버틸 만한 소비층이 있는가. 넷째, 임대료가 주변 매출 수준에 비해 과하지 않은가. 이 네 가지가 어긋나면 임차인이 오래 못 갑니다.
- 전면 폭이 좁고 간판 노출이 약한 상가
- 주차가 필요한 업종인데 주차장이 불편한 상가
- 계단이나 단차 때문에 진입이 불편한 1층 상가
- 공급이 계속 늘어나는 신도시 초기 상가
- 관리비가 높아 임차인 부담이 큰 집합상가
특히 신도시 상가는 조심해야 합니다. 분양가는 높고, 초기에는 공실이 많고, 상권이 자리 잡기 전까지 시간이 오래 걸립니다. 주변 아파트 입주가 끝나면 좋아질 거라는 말만 믿고 들어가면 현금흐름이 먼저 무너질 수 있습니다. 입주민이 많아져도 소비 동선이 다른 곳으로 잡히면 내 상가는 계속 비어 있을 수 있습니다.
상가매매 전에는 팔 때를 먼저 생각해야 한다
상가는 살 때보다 팔 때가 더 어렵습니다. 아파트는 시세가 비교적 공개되어 있고 매수층도 넓습니다. 상가는 그렇지 않습니다. 임대료, 업종, 공실 여부, 건물 상태, 대출 가능 금액에 따라 매수자가 확 줄어듭니다. 그래서 저는 매수 전에 이 물건을 나중에 누가 사줄지부터 생각합니다.
수익률이 조금 높아 보여도 환금성이 떨어지면 가격을 낮춰야 팔립니다. 지하상가, 2층 이상 특수업종 상가, 깊은 안쪽 호실, 관리비 높은 상가는 매수 후보가 좁습니다. 반대로 수익률이 아주 높지 않아도 1층 전면, 안정적인 동네 생활업종, 적당한 평수, 무리 없는 임대료 구조라면 방어력이 있습니다.
상가매매를 검토할 때 저는 세 장의 종이를 씁니다. 하나는 현재 임대수익 계산표, 하나는 공실 시 버틸 수 있는 현금흐름표, 하나는 3년 뒤 매도 시나리오입니다. 낙관적인 숫자만 쓰면 누구나 돈 버는 것처럼 보입니다. 그런데 임대료 10% 하락, 6개월 공실, 금리 1% 상승을 넣어도 견딜 수 있는 물건은 생각보다 많지 않습니다.
상가는 잘 사면 꾸준한 현금흐름을 줍니다. 하지만 잘못 사면 매달 통장에서 돈이 빠져나가는 부동산이 됩니다. 저는 초보라면 처음부터 큰 상가, 특수상권, 고수익률 물건을 노리기보다 작고 단순한 물건부터 보는 게 낫다고 생각합니다. 화려한 숫자보다 오래 비지 않을 자리, 임차인이 장사할 수 있는 자리, 내가 버틸 수 있는 가격이 먼저입니다. 상가매매는 수익률 게임처럼 보이지만 실제로는 공실과 사람, 시간까지 같이 견디는 투자입니다.
