연산동 아파트 경매, 2회 유찰 2억

한줄 요약

부산 연산동 아파트, 2회 유찰로 2억 초반에 낙찰 가능성 높아 보이지만 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 거제천로124번길 64, 12층1201호 (연산동,건용베르빌)

부산광역시 연제구 연산동 건용베르빌 아파트입니다. 위치는 거제천로124번길에 있으며, 12층의 1201호 물건입니다. 교통은 부산지하철 3호선 연산역과 가깝고, 주변에는 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 솔직히 말하면 이 정도 위치라면 거주나 임대 모두 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 면적 정보가 제공되지 않아 아쉽지만, 일반적인 연산동 아파트 면적을 고려하면 25~30평형대로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 1,800만원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가는 2억 482만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 49%로, 51% 할인된 금액입니다. 인근 실거래가와 비교해보면 꽤 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가를 2억 1,506만원으로 잡아도 충분히 경쟁력 있는 가격입니다. 취등록세는 약 989만원으로 전체 투자금은 2억 2,495만원 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 전입일자와 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 같은 복잡한 권리는 없어 보입니다만, 현장조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 연산동은 부산에서도 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 최근 몇 년간 개발 호재가 있었던 지역은 아니지만, 안정적인 주거지로서의 가치가 높습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 전후로 추정됩니다. 하지만 2번 유찰된 이유를 명확하게 파악하는 것이 중요합니다. 이전 낙찰이 취소된 것도 걸리는 부분입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 입찰 경쟁이 다소 치열할 수 있습니다. 예상 경쟁률은 3~5명 정도로, 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상회한 2억 1,000만원에서 2억 2,000만원 사이가 적당할 것으로 보입니다. 임장활동을 통해 임차인 상황과 건물 상태를 꼼꼼히 체크하고 입찰에 참여한다면 괜찮은 투자 기회가 될 수 있습니다.