전세사기 의심 매물, 경매 물건 보듯 뜯어봤더니 보인 것들

얼마 전 후배가 전세 계약 직전에 등기부를 들고 찾아왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 주변 시세보다 2천만 원 싸고 집도 깨끗하다며 거의 계약서를 쓰기 직전이었죠. 그런데 등기부를 넘겨보니 말소기준권리니 선순위 임차인이니 어려운 말보다 먼저 눈에 걸린 게 있었습니다. 매매가와 전세가가 거의 붙어 있었고, 집주인은 매수한 지 석 달도 안 된 사람이었습니다.

경매장에서 오래 있다 보면 전세사기는 남의 일이 아닙니다. 낙찰받은 집에 들어가 보면 세입자는 보증금 떼일까 봐 울고 있고, 집주인은 연락이 안 되고, 권리관계는 이미 꼬일 대로 꼬여 있습니다. 그래서 저는 전세 계약도 경매 물건 보듯이 봅니다. 이 집이 지금 경매로 넘어가면 내 보증금이 어디쯤 서 있는지, 그 질문 하나로 분위기가 확 달라집니다.

싸게 나온 전세가 항상 기회는 아니었습니다

초보 때 가장 많이 속는 말이 있습니다. 급전세라서 싸다, 집주인이 빨리 맞추고 싶어 한다, 주변보다 조건이 좋다는 말입니다. 물론 진짜 급한 사정으로 싸게 나오는 집도 있습니다. 그런데 전세사기 물건도 꼭 그렇게 포장됩니다.

제가 본 위험한 매물들은 공통점이 있었습니다. 매매가격이 2억 6천만 원인데 전세보증금이 2억 4천만 원, 심하면 매매가보다 전세가가 더 높게 잡혀 있었습니다. 이런 집은 집값이 조금만 내려가도 보증금이 집을 삼켜버립니다. 경매로 넘어가면 감정가에서 한 번, 유찰되며 또 한 번 가격이 깎입니다. 낙찰가가 2억 원까지 내려가면 보증금 2억 4천만 원을 전부 돌려받는 구조가 애초에 안 나옵니다.

특히 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택은 실거래가 비교가 어렵습니다. 아파트처럼 같은 동, 같은 평형 거래가 쌓여 있지 않으니까요. 중개사가 말하는 시세와 실제 팔리는 가격이 다를 수 있습니다. 저는 전세를 볼 때 매매 호가보다 실거래가, 실거래가보다 경매 낙찰가를 더 중요하게 봅니다. 급할 때 현금화되는 가격이 그 집의 바닥 체력에 가깝기 때문입니다.

등기부등본은 깨끗한데 찝찝한 집

전세사기 상담을 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. 등기부는 깨끗했는데 당했다는 말입니다. 사실 등기부가 깨끗하다는 건 좋은 출발점일 뿐입니다. 근저당이 없다고 무조건 안전한 집은 아닙니다. 소유자가 바뀐 지 얼마 안 됐는지, 매매가가 주변 시세와 맞는지, 법인이나 외지인이 여러 채를 한꺼번에 사들인 흔적은 없는지도 같이 봐야 합니다.

예를 들어 어떤 빌라가 2억 3천만 원에 거래됐고, 곧바로 2억 2천만 원 전세로 나왔다고 해보죠. 등기부상 근저당은 없습니다. 겉으로는 깔끔합니다. 그런데 집주인은 자기 돈을 거의 넣지 않고 세입자 보증금으로 집을 산 셈입니다. 이런 구조를 갭투자라고 부르기도 하지만, 보증금을 돌려줄 여력이 없는 사람이 반복해서 집을 사면 피해자는 세입자가 됩니다.

등기부에서 제가 보는 부분은 단순합니다. 소유권 이전일, 매매가, 근저당권, 가압류, 압류, 신탁등기, 임차권등기명령 흔적입니다. 신탁등기가 있으면 더 조심해야 합니다. 집주인처럼 보이는 사람이 실제 임대 권한이 없을 수도 있습니다. 신탁원부까지 확인하지 않고 계약하면, 나중에 보증금 반환을 누구에게 요구해야 하는지부터 꼬입니다.

전입신고와 확정일자만 믿으면 부족합니다

전입신고, 확정일자, 점유. 이 세 가지는 임차인에게 정말 중요합니다. 대항력과 우선변제권을 따질 때 기본이 되니까요. 그런데 기본이 된다는 말과 완전한 방패라는 말은 다릅니다. 선순위 권리가 먼저 있으면 후순위 세입자는 경매 배당에서 밀릴 수 있습니다.

제가 현장에서 보는 초보 실수는 날짜를 가볍게 보는 겁니다. 전입신고를 계약 당일에 못 하고 며칠 뒤에 한다든지, 잔금 치르고 이사했는데 확정일자를 늦게 받는다든지요. 그 사이에 근저당이 설정되면 싸움이 됩니다. 경매에서는 하루 차이가 돈의 순서를 바꿉니다. 말 그대로 한 줄, 하루, 도장 하나가 보증금 몇천만 원 차이를 만들 수 있습니다.

그리고 전세보증금반환보증도 조건을 봐야 합니다. 가입 가능하다는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다. 보증기관의 심사 기준, 주택 가격 산정, 선순위 채권, 임대인 요건에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. 저는 계약 전에 가심사 수준으로라도 확인하라고 말합니다. 계약서 쓰고 나서 보증 가입이 안 된다는 걸 알면 이미 협상력이 많이 떨어집니다.

제가 계약 전 꼭 확인하는 숫자들

전세사기는 분위기로 피하는 게 아닙니다. 숫자로 의심해야 합니다. 저는 최소한 아래 항목은 직접 확인합니다. 중개사가 보여주는 화면만 보고 넘어가지 않습니다.

• 최근 실거래가: 같은 건물, 인근 유사 평형, 최근 6개월에서 1년 거래를 봅니다.
• 전세가율: 보증금이 매매가의 80%를 넘으면 훨씬 보수적으로 봅니다.
• 선순위 채권: 근저당, 압류, 가압류, 선순위 임차인 보증금까지 합쳐 봅니다.
• 소유 기간: 집주인이 최근에 샀다면 매수 자금 구조를 더 의심합니다.
• 보증보험 가능 여부: 계약 전 확인이 먼저고, 계약 후 확인은 늦을 수 있습니다.
• 관리비와 체납: 다가구나 오피스텔은 공과금, 관리비 체납도 분쟁으로 이어집니다.

여기서 하나라도 설명이 흐리면 저는 멈춥니다. 좋은 집은 설명이 단순합니다. 위험한 집은 말이 많고, 서류는 늦게 나오고, 계약금부터 걸자고 재촉합니다. 경매 입찰장에서도 똑같습니다. 찜찜한 물건은 수익률이 높아 보여도 결국 비용이 뒤에서 따라옵니다.

이미 계약 직전이라면 이렇게 움직입니다

계약 직전이라면 감정적으로 밀리지 않는 게 먼저입니다. 집이 마음에 들수록 사람은 보고 싶은 것만 봅니다. 저는 후배에게 계약금을 바로 넣지 말고, 등기부를 당일 기준으로 다시 떼고, 건축물대장과 전입세대열람 가능 여부를 확인하고, 보증보험 가입 가능성을 먼저 확인하라고 했습니다.

또 특약도 그냥 형식적으로 쓰면 의미가 없습니다. 임대인이 잔금일 다음 날까지 권리변동을 만들지 않는다는 내용, 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용, 선순위 권리나 체납 사실이 발견될 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있다는 내용처럼 실제 돈을 지키는 문구가 들어가야 합니다. 물론 특약만으로 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 그래도 분쟁이 났을 때 최소한의 손잡이는 됩니다.

전세사기를 완벽히 피하는 방법은 없습니다. 다만 위험한 냄새가 나는 집을 걸러낼 확률은 높일 수 있습니다. 저는 수익 나는 경매 물건보다 안 들어가서 산 물건이 더 많다고 생각합니다. 전세도 비슷합니다. 좋은 집을 잡는 것보다, 보증금이 묶일 집을 피하는 게 먼저입니다. 집은 다시 구하면 되지만 보증금은 한 번 묶이면 몇 년이 통째로 흔들립니다.