부동산투자 10년 해봤더니 돈보다 먼저 봐야 할 것들
처음 입찰장에서 배운 건 수익률이 아니었습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전 제 모습이 떠오르는 분을 봤습니다. 손에는 사건번호 몇 개가 적힌 종이, 휴대폰에는 주변 실거래가 캡처, 표정은 꽤 비장했죠. 저도 처음엔 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 2억 1천까지 떨어지면 그냥 싸 보였습니다. 그런데 부동산투자는 싸게 사는 게임처럼 보여도, 실제로는 안 터질 문제를 고르는 일에 더 가깝습니다.
저는 10년 넘게 경매와 공매를 하면서 낙찰도 받아봤고, 잔금 날까지 잠 못 잔 물건도 있었습니다. 수익 난 물건보다 더 오래 기억나는 건 손실을 간신히 피한 물건입니다. 등기부 한 줄, 전입세대 열람 한 장, 관리비 체납액 하나가 투자 결과를 완전히 바꿉니다. 초보 때는 이런 게 귀찮게 느껴지는데, 현장에서는 그 귀찮은 확인이 내 돈을 지켜줍니다.
수익률 계산은 낙찰가에서 끝나지 않습니다
부동산투자 이야기를 하면 대부분 낙찰가와 시세 차이부터 묻습니다. 예를 들어 시세 4억 원 아파트를 3억 4천만 원에 낙찰받으면 6천만 원 싸게 산 것처럼 보입니다. 그런데 실제 장부를 열어보면 이야기가 달라집니다.
- 취득세, 법무비, 인지대 같은 취득 비용
- 명도 합의금 또는 소송 비용
- 잔금대출 이자와 중도상환수수료
- 수리비, 관리비 체납, 공실 기간 비용
- 양도세, 보유세, 중개수수료
한 번은 수도권 구축 아파트를 감정가 대비 78%에 낙찰받은 적이 있습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 주변 매물은 3억 2천, 낙찰가는 2억 5천대였으니까요. 그런데 내부 상태가 생각보다 안 좋았습니다. 누수 흔적이 있었고, 장판과 도배 수준이 아니라 화장실까지 손봐야 했습니다. 수리비가 처음 예상한 700만 원에서 1,800만 원까지 올라갔습니다. 명도도 한 달이면 끝날 줄 알았는데 두 달 반 걸렸고, 그동안 이자와 관리비가 계속 붙었습니다.
겉으로는 5천만 원 남는 거래였는데 실제로는 2천만 원 조금 넘게 남았습니다. 나쁘지 않은 성과였지만, 처음 계산처럼 달콤하진 않았습니다. 그래서 저는 초보 투자자에게 항상 낙찰 전 계산표를 보수적으로 만들라고 말합니다. 수리비는 낮게 잡지 말고, 명도 기간은 짧게 잡지 말고, 매도가는 희망가가 아니라 실제 거래 가능한 가격으로 봐야 합니다.
권리분석은 어려운 게 아니라 무서운 겁니다
권리분석을 책으로만 보면 말소기준권리, 대항력, 우선변제권 같은 단어가 복잡하게 느껴집니다. 그런데 현장에서 보면 단순합니다. 낙찰자가 떠안는 돈이 있는지, 내보내기 어려운 사람이 있는지, 인수되는 권리가 있는지를 확인하는 겁니다. 문제는 이걸 대충 보면 한 번에 크게 다친다는 점입니다.
예전에 다가구주택 물건을 검토한 적이 있습니다. 감정가보다 많이 떨어졌고, 겉으로 보기엔 임대수익률도 괜찮아 보였습니다. 그런데 전입세대와 배당요구 내역을 맞춰보니 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 가능성이 있었습니다. 건물 전체로 보면 싸 보였지만, 임차인별 권리를 나눠보니 실제 인수 리스크가 컸습니다. 그 물건은 입찰하지 않았습니다. 나중에 낙찰가를 보니 제 예상보다 높게 들어갔더군요. 누군가는 그 리스크를 감수했거나, 못 봤을 수도 있습니다.
초보 때 피해야 할 물건은 대체로 비슷합니다. 선순위 임차인이 애매한 물건, 유치권 신고가 붙은 물건, 법정지상권 가능성이 있는 토지, 공유지분, 농지취득자격증명이 필요한 물건, 대항력 있는 임차인의 보증금이 큰 물건입니다. 고수들은 이런 물건에서 수익을 만들기도 합니다. 하지만 그건 경험과 자금 여유가 있을 때 이야기입니다. 처음부터 어려운 문제지를 고를 필요는 없습니다.
시세조사는 네이버 가격만 보면 반은 틀립니다
부동산투자에서 시세조사는 생각보다 손이 많이 갑니다. 온라인 매물가만 보면 됩니다, 이렇게 말하는 사람도 있는데 저는 동의하지 않습니다. 매물가는 집주인의 희망이고, 실거래가는 과거의 결과입니다. 지금 내가 팔 수 있는 가격은 또 다릅니다.
저는 물건을 볼 때 최소 세 가지를 같이 봅니다. 최근 6개월 실거래가, 현재 나와 있는 매물의 호가, 그리고 현장 중개업소의 반응입니다. 특히 구축 빌라나 다세대는 같은 동네라도 골목 하나 차이로 가격이 달라집니다. 역에서 7분인지 13분인지, 언덕인지 평지인지, 주차가 되는지 안 되는지, 누수 이력이 있는지에 따라 매수자 반응이 확 바뀝니다.
한 번은 서울 외곽의 빌라를 검토했는데, 실거래가만 보면 2억 초반이 가능해 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 바로 앞 건물과 간격이 너무 좁고, 낮에도 방이 어두웠습니다. 중개업소 두 곳에서 같은 말을 했습니다. 가격을 많이 낮춰야 손님이 본다고요. 숫자로는 1,000만 원 싸게 보였지만, 팔 때 2,000만 원을 깎아야 할 물건이었습니다. 이런 경우는 싸게 산 게 아닙니다. 그냥 싸야만 팔리는 물건입니다.
대출은 레버리지지만, 버틸 힘도 같이 봐야 합니다
경락잔금대출은 경매 투자에서 중요한 도구입니다. 다만 대출이 많이 나온다는 말과 투자하기 좋다는 말은 다릅니다. 금리가 1%만 올라가도 월 이자 부담이 꽤 커집니다. 3억 대출에 금리 5%면 연 이자만 1,500만 원입니다. 월로 나누면 125만 원입니다. 공실이 두 달만 생겨도 체감이 큽니다.
특히 단기 매도를 생각하고 들어가는 투자자는 자금 계획을 더 빡빡하게 봐야 합니다. 낙찰 후 잔금 납부까지 보통 한 달 남짓입니다. 그 사이 대출 승인, 명도 협상, 수리 견적, 세금 계산이 한꺼번에 몰립니다. 서류 하나 늦어지고, 임차인 협의가 꼬이고, 대출 한도가 예상보다 줄어들면 마음이 급해집니다. 마음이 급해지면 협상에서 집니다.
저는 입찰 전에 항상 최악의 버전으로 계산합니다. 대출이 예상보다 10% 덜 나오면 어떻게 할지, 명도가 3개월 걸리면 버틸 수 있는지, 매도가가 계획보다 5% 낮아져도 손실이 감당되는지 봅니다. 이 계산에서 버티기 어렵다면 입찰하지 않는 쪽이 낫습니다. 부동산투자는 한 번 쉬어간다고 기회가 사라지는 시장이 아닙니다. 무리해서 들어간 한 건이 몇 년 치 현금흐름을 망칠 수 있습니다.
초보일수록 지루한 물건이 낫습니다
처음 경매를 시작하는 분들은 이상하게 특수물건에 끌립니다. 낙찰가가 낮고, 경쟁자가 적고, 뭔가 큰 수익이 숨어 있을 것 같거든요. 저도 그랬습니다. 그런데 오래 해보니 초보에게 좋은 물건은 재미없는 물건입니다. 권리관계 단순하고, 점유자 확인 쉽고, 시세 비교가 잘 되고, 대출이 무난하고, 출구가 보이는 물건입니다.
예를 들면 대단지 아파트, 역세권 오피스텔, 수요가 꾸준한 소형 아파트처럼 거래 사례가 충분한 물건이 공부하기 좋습니다. 수익률이 엄청나진 않아도 실수할 구간이 적습니다. 반대로 시골 토지, 낡은 단독주택, 임차인 많은 다가구, 상가 지분, 유치권 신고 물건은 초보가 감당하기 어렵습니다. 돈을 벌 가능성보다 실수할 가능성이 더 큽니다.
부동산투자는 멋진 말보다 절차가 중요합니다. 사건기록 보고, 등기부 보고, 전입세대 확인하고, 현장 가고, 중개업소에 묻고, 대출 상담하고, 세금 계산하는 일을 반복해야 합니다. 이 과정이 지루하게 느껴진다면 아직 입찰할 때가 아닐 수도 있습니다. 현장에서 돈을 잃는 사람은 대부분 몰라서가 아니라, 확인해야 할 걸 알면서도 대충 넘겼기 때문입니다. 저는 지금도 입찰 전날이면 계산표를 다시 봅니다. 10년을 해도 불안한 건 그대로입니다. 다만 그 불안을 없애려 하지 않고, 숫자와 확인으로 줄이려고 합니다. 그게 제가 부동산투자를 오래 하면서 배운 가장 현실적인 태도입니다.
