광주 용두동 부동산 경매, 4천만

한줄 요약

광주 용두동의 부동산, 1회 유찰로 저렴한 가격에 입찰 기회가 생겼지만, 도로 일부 포함으로 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 용두동 513-2

광주광역시 북구 용두동 513-2에 위치한 이 부동산은 면적 45.0㎡(약 13.6평)로, 주거보다는 상업적 활용에 적합할 수 있는 면적입니다. 주변 환경은 주거와 상업 지역이 혼재되어 있으며, 교통편은 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있지만 광주 시내와의 접근성은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 5,715만원에서 1회 유찰되어 현재 최저입찰가가 4,000만원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 지역의 유사 부동산 시세와 비교했을 때 30% 정도 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 4,200만원 전후로 예상되며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 1월 25일 경매개시결정으로 설정되어 있습니다. 다만, 등기부 및 현황조사서에서 임차인 현황이 명확하지 않으므로, 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한 '일부도로임'이라는 특이사항이 있어, 도로 부분에 대한 소유권 및 사용 권한을 명확히 하는 것이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니, 사전 조사가 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 1회 유찰로 인한 가격 매력입니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 상업적 활용을 고려하는 것이 좋습니다. 다만, 도로 일부 포함과 임차인 문제는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높아질 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 최저입찰가를 약간 상회하는 4,200만원 정도가 적당할 것으로 보입니다. 취등록세 약 193만원을 포함한 총 투자금은 4,393만원으로 예상됩니다. 입찰 전 도로 사용과 임차인 문제를 철저히 확인한 후, 신중히 결정하는 것이 중요합니다.