상가건물매매 직접 뛰어보니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다

임대수익률 7%라는 말에 바로 움직이면 위험합니다

얼마 전 후배가 상가건물매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 매매가 18억, 보증금 1억 5천, 월세 950만 원. 겉으로 보면 연 임대수익률이 6%대라 꽤 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 1층 음식점은 장사가 되는 편이었지만 2층 학원은 간판만 켜져 있고 수강생 출입이 거의 없었습니다. 3층 사무실은 임대차계약서상 월세가 잡혀 있었는데 실제로는 4개월째 밀린 상태였고요.

상가건물은 숫자가 예쁘게 포장되기 쉽습니다. 매도자가 말하는 월세, 중개사가 보여주는 수익률, 감정평가서에 적힌 임대 가능 금액이 전부 현실은 아닙니다. 저는 상가를 볼 때 제일 먼저 임대차계약서 원본, 월세 입금 내역, 관리비 미납 여부를 같이 봅니다. 계약서에는 월세 300만 원이라고 적혀 있는데 실제 입금은 250만 원만 들어오는 경우도 있고, 코로나 때 깎아준 월세가 아직 그대로 이어지는 경우도 있습니다.

상가건물매매에서 초보가 가장 많이 놓치는 게 공실 리스크입니다. 주거용 부동산은 세입자가 빠져도 수요가 어느 정도 받쳐주는 지역이 많지만, 상가는 업종과 동선이 깨지면 6개월, 1년씩 비는 일이 흔합니다. 특히 2층 이상 근린생활시설은 엘리베이터 유무, 계단 폭, 간판 노출, 주차 편의가 수익률을 갈라놓습니다. 장부상 수익률이 6%라도 공실 한 칸 생기면 실제 수익률은 4%대로 내려앉습니다.

상가건물은 땅보다 임차인 상태가 먼저 보입니다

경매 현장에서 상가건물을 오래 보다 보면, 건물 외벽보다 임차인 표정이 더 많은 말을 해줍니다. 임차인이 장사를 계속하고 싶은지, 이미 마음이 떠났는지, 권리금 회수가 가능한 상권인지에 따라 매수 후 난이도가 달라집니다. 특히 경매나 공매로 상가를 받을 때는 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부, 사업자등록일, 확정일자, 점유 현황을 꼼꼼히 봐야 합니다.

예전에 감정가 12억짜리 상가건물이 8억 후반까지 떨어진 물건이 있었습니다. 겉으로는 싸 보였죠. 그런데 1층 임차인이 사업자등록을 오래전에 해둔 상태였고, 보증금 2억 중 상당액이 배당에서 빠지지 않는 구조였습니다. 낙찰자는 낙찰가만 보고 들어갔다가 인수 보증금까지 떠안으면서 실제 취득가가 주변 시세보다 비싸졌습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받은 게 아니라 비싸게 배운 겁니다.

일반 매매도 비슷합니다. 임차인 승계 조건을 대충 넘기면 나중에 문제가 생깁니다. 월세 연체가 있는지, 계약갱신요구권 관련 분쟁 가능성이 있는지, 원상복구 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다. 상가임대차보호법은 임차인에게 꽤 강한 권리를 줍니다. 매수자가 건물을 샀다고 해서 바로 마음대로 비우게 할 수 있는 구조가 아닙니다.

• 임대차계약서와 실제 입금 내역이 일치하는지 확인
• 사업자등록일, 확정일자, 점유자를 따로 대조
• 관리비, 전기료, 수도료 체납 여부 확인
• 계약갱신, 권리금 분쟁 가능성 체크
• 공실 발생 시 버틸 수 있는 현금흐름 계산

대출이 된다는 말과 내가 버틸 수 있다는 말은 다릅니다

상가건물매매 상담을 하다 보면 제일 많이 듣는 말이 있습니다. 은행에서 대출 많이 나온다더라, 월세로 이자 내면 된다더라. 근데 저는 이 말을 들으면 바로 금리 1% 상승, 공실 3개월, 보수비 2천만 원을 넣고 다시 계산합니다. 그래도 버티면 검토하고, 숫자가 무너지면 접습니다.

예를 들어 15억짜리 상가를 자기자본 5억, 대출 10억으로 산다고 해보죠. 금리 5%면 연 이자만 5천만 원입니다. 월로 나누면 약 416만 원입니다. 여기에 재산세, 종합소득세, 부가세 처리, 건물 수선비, 화재보험, 관리 공백까지 들어갑니다. 월세가 800만 원 들어온다고 해도 순수하게 내 손에 800만 원이 남는 게 아닙니다.

특히 노후 상가건물은 매수 직후 돈이 들어가는 경우가 많습니다. 옥상 방수, 외벽 누수, 정화조, 소방설비, 승강기 검사, 전기 증설 같은 항목은 눈으로 대충 보고 지나가면 안 됩니다. 저는 20년 넘은 건물은 최소 1천만 원에서 5천만 원 정도의 초기 보수 여지를 따로 잡아봅니다. 작은 건물이라도 누수 한 번 터지면 임차인 민원과 공사비가 같이 옵니다.

수익률 계산은 보수적으로 해야 오래 갑니다

중개사가 제시하는 수익률은 대부분 만실 기준입니다. 하지만 매수자는 최악까지는 아니어도 불편한 상황을 가정해야 합니다. 저는 상가건물매매 수익률을 볼 때 최소 세 가지 숫자를 만듭니다. 현재 수익률, 공실 1개 발생 수익률, 금리 상승 후 수익률입니다. 이 세 숫자를 놓고 봐야 내가 이 건물을 감당할 수 있는지 보입니다.

월세 1천만 원짜리 건물이라도 300만 원짜리 임차인이 빠지면 바로 월 700만 원 건물이 됩니다. 여기에 새 임차인을 맞추기 위해 렌트프리 2개월, 인테리어 협의, 중개수수료까지 들어가면 생각보다 현금이 빨리 마릅니다. 상가 투자는 수익이 큰 만큼 빈칸이 생겼을 때 손실도 큽니다.

현장조사는 낮과 밤, 평일과 주말을 나눠 봐야 합니다

상권은 시간대마다 얼굴이 다릅니다. 점심 장사가 되는 곳인지, 저녁 회전이 있는지, 주말 유동인구가 있는지에 따라 적정 임대료가 달라집니다. 저는 마음에 드는 상가건물이 있으면 최소 세 번은 갑니다. 평일 오전, 평일 저녁, 주말 오후. 가능하면 근처 편의점이나 부동산에 들어가서 공실 기간과 임대료 흐름도 묻습니다.

지도 앱만 보고 역세권이라고 판단하면 위험합니다. 역 출구에서 300m라고 해도 횡단보도 하나, 언덕 하나, 큰 도로 하나 때문에 동선이 끊길 수 있습니다. 사람은 최단거리보다 편한 길로 움직입니다. 그래서 상가건물은 실제 발걸음이 어디로 흐르는지 보는 게 중요합니다.

간판 노출도 꽤 큽니다. 같은 대로변이라도 버스정류장 방향에서 보이는 건물과 지나쳐야 보이는 건물은 임차인 선호도가 다릅니다. 주차가 안 되는 상가는 업종이 제한됩니다. 병원, 학원, 음식점, 미용실, 사무실 중 어떤 업종이 들어올 수 있는지 따져야 하고, 그 업종이 해당 지역에서 월세를 감당할 수 있는지도 봐야 합니다.

싸게 사는 것보다 나갈 길이 있는지가 더 중요합니다

상가건물매매는 매수할 때부터 매도 가능성을 같이 봐야 합니다. 주거용 아파트처럼 매수층이 넓지 않습니다. 건물 가격이 올라갈 때는 괜찮아 보이지만, 금리가 오르거나 경기 흐름이 꺾이면 매수자가 확 줄어듭니다. 특히 임대 구성이 애매하고 공실이 있는 상가는 팔고 싶을 때 가격을 많이 낮춰야 할 수 있습니다.

제가 선호하는 상가는 화려한 수익률보다 설명이 쉬운 물건입니다. 왜 이 위치에 임차인이 들어오는지, 주변 임대료와 비교해 월세가 과하지 않은지, 대출이 줄어도 버틸 수 있는지, 나중에 누가 사줄 수 있는지가 말로 풀려야 합니다. 반대로 수익률은 높은데 임차인 업종이 특이하거나, 불법 증축이 섞여 있거나, 용도변경 이슈가 있는 건 초보에게 권하기 어렵습니다.

상가건물은 잘 사면 월세가 꾸준히 들어오는 좋은 자산입니다. 그런데 대충 사면 매달 돈이 새는 자산이 되기도 합니다. 저는 아직도 입찰장이나 현장에 갈 때 체크리스트를 들고 갑니다. 10년 넘게 했어도 놓치면 손해가 바로 숫자로 찍히니까요. 상가건물매매는 욕심보다 확인이 먼저입니다. 싸 보이는 물건일수록 한 걸음 늦게, 한 장 더 보고 들어가는 사람이 오래 살아남습니다.