꼬마빌딩 하나 직접 검토해봤더니, 빌딩매매는 숫자보다 빈칸이 더 무서웠습니다

얼마 전 지인이 서울 외곽의 꼬마빌딩 하나를 같이 보자고 연락을 줬습니다. 매매가는 38억, 대지 62평, 연면적 180평짜리 5층 건물이었죠. 겉으로 보면 그럴듯했습니다. 1층은 카페, 2~4층은 사무실, 5층은 주인세대처럼 쓰던 공간. 중개사가 말한 임대수익률은 연 4.2%였습니다. 그런데 현장에 가서 임대차계약서와 건축물대장, 등기부를 같이 놓고 보니 숫자가 꽤 달라졌습니다.

빌딩매매는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 층, 향, 평형 맞춰서 판단하는 시장이 아닙니다. 같은 도로에 붙어 있어도 코너냐 아니냐, 엘리베이터가 있냐 없냐, 주차가 실제로 되냐 안 되냐에 따라 가격이 크게 갈립니다. 특히 초보가 제일 많이 놓치는 건 ‘팔 때 좋아 보이는 말’과 ‘은행, 세입자, 구청이 실제로 인정하는 조건’이 다르다는 점입니다.

38억짜리 건물, 첫인상은 괜찮았습니다

처음 받은 자료만 보면 나쁘지 않았습니다. 보증금 총액 2억 8천만 원, 월세 합계 1,420만 원. 단순 계산하면 연 임대료가 1억 7,040만 원입니다. 매매가 38억 기준으로 표면 수익률은 약 4.48%가 나옵니다. 요즘 금리 생각하면 아주 높은 건 아니지만, 서울권 꼬마빌딩에서 이 정도면 검토는 해볼 만하죠.

그런데 저는 현장 가기 전에 무조건 세 가지를 먼저 봅니다. 등기부등본, 건축물대장, 임대차 현황입니다. 여기에 토지이용계획확인원까지 붙이면 1차 필터링은 됩니다. 이 네 가지에서 찜찜한 게 나오면 현장 분위기가 아무리 좋아도 속도를 늦춥니다.

이번 물건은 등기부상 근저당이 23억 잡혀 있었습니다. 매도인이 대출을 많이 쓴 건 이상한 일이 아닙니다. 문제는 임차인 보증금과 대출, 그리고 실제 잔금대출 가능액이 맞물릴 때입니다. 은행은 중개사가 말한 임대료를 그대로 믿지 않습니다. 계약서, 입금내역, 공실 위험, 건물 노후도까지 봅니다. 매수자가 생각한 대출 24억이 은행 심사에서 20억으로 줄어들면, 현금 4억이 갑자기 더 필요해집니다.

수익률 계산은 월세만 보면 안 됩니다

빌딩매매 상담을 하다 보면 많은 분들이 월세 합계부터 묻습니다. 당연히 중요합니다. 하지만 월세만 보면 사고 납니다. 실제 손에 남는 돈은 훨씬 복잡합니다.

• 재산세와 종합부동산세 부담
• 건물 관리비 중 임대인이 부담하는 항목
• 승강기 유지비, 소방점검비, 전기안전관리비
• 옥상 방수, 외벽 보수, 배관 교체 같은 큰 수선비
• 공실 기간과 중개수수료
• 대출이자와 원금 상환 방식

제가 본 38억 건물은 엘리베이터가 없었습니다. 5층 건물인데 엘리베이터가 없으면 위층 임대료가 약해집니다. 실제로 4층 세입자는 계약 만료 후 나갈 가능성이 높다고 했고, 5층은 주거처럼 쓰고 있었지만 공부상 용도와 실제 사용이 깔끔하게 맞지 않았습니다. 이런 부분은 나중에 매수자가 떠안는 숙제가 됩니다.

수익률을 다시 계산해보니 분위기가 달라졌습니다. 4층 월세 230만 원은 유지가 불확실했고, 5층은 정상 임대수익으로 보기 어려웠습니다. 보수적으로 월세를 1,050만 원으로 낮춰 잡고, 연간 고정비와 수선충당 성격의 비용을 2,000만 원 정도 반영했습니다. 그러면 연 순수익은 대략 1억 600만 원 안팎입니다. 38억 기준으로 보면 2.8% 수준까지 내려옵니다. 표면 4%대와 체감 2%대는 완전히 다른 물건입니다.

빌딩은 권리보다 ‘사용 상태’가 더 복잡할 때가 많습니다

경매 물건을 오래 보다 보면 권리분석에 민감해집니다. 말소기준권리, 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 같은 것들이 먼저 눈에 들어오죠. 그런데 일반 빌딩매매에서는 등기상 권리보다 실제 사용 상태가 더 까다로울 때가 많습니다.

예를 들어 옥탑이 불법 증축인지, 주차장으로 허가받은 공간을 창고나 점포로 쓰고 있는지, 근린생활시설을 주거로 임대한 건 아닌지 봐야 합니다. 매도인은 “다들 그렇게 써요”라고 말할 수 있습니다. 근데 구청 단속이나 민원은 매수 후에 터집니다. 이행강제금은 감정이 없습니다. 새 주인이 됐으면 새 주인에게 고지됩니다.

제가 예전에 봤던 한 물건은 지하층을 음악연습실로 임대하고 있었습니다. 월세는 좋았습니다. 그런데 방음 공사 때문에 내부 구조가 크게 바뀌어 있었고, 피난 동선도 애매했습니다. 소방 쪽에서 문제 삼으면 원상복구 비용이 꽤 나올 수 있는 상태였습니다. 그때 매수 희망자는 월세가 높다는 이유로 계속 밀어붙였는데, 저는 말렸습니다. 월세 80만 원 더 받으려다 수천만 원짜리 보수비를 맞을 수 있거든요.

시세조사는 네이버 매물만 보면 부족합니다

빌딩매매에서 시세조사는 꽤 손이 갑니다. 저는 보통 최소 네 가지를 같이 봅니다. 현재 매물가, 최근 실거래가, 인근 임대료, 그리고 같은 도로 라인의 공실 상태입니다. 특히 공실은 현장에 가야 보입니다. 인터넷에는 임대 완료처럼 보이는데 막상 가보면 2층 창문에 ‘임대문의’가 붙어 있는 경우가 흔합니다.

중개사 말도 잘 들어야 하지만, 그대로 믿지는 않습니다. 좋은 중개사는 리스크도 같이 말합니다. 반대로 무조건 “이 가격이면 바로 나간다”, “건물주는 다 이렇게 합니다”, “대출 충분히 나옵니다”만 반복하면 저는 거리를 둡니다. 빌딩은 한 번 잘못 사면 되팔기도 어렵고, 매도 과정에서 약점이 그대로 가격에 반영됩니다.

제가 현장에서 자주 쓰는 방식은 단순합니다. 같은 블록을 낮과 밤에 한 번씩 걷습니다. 낮에는 유동인구와 업종을 보고, 밤에는 간판이 살아 있는지 봅니다. 카페가 많다고 상권이 좋은 게 아닙니다. 6개월마다 간판이 바뀌는 거리라면 임차인 회전이 빠른 겁니다. 임차인이 자주 바뀌면 건물주는 공실, 렌트프리, 인테리어 협의에 계속 끌려다닙니다.

초보라면 ‘싸게 사는 것’보다 ‘큰돈 안 물리는 것’이 먼저입니다

빌딩을 사려는 분들 중에는 아파트 투자에서 넘어온 분들이 많습니다. 아파트는 비교 대상이 많고, 대출 구조도 비교적 단순합니다. 빌딩은 다릅니다. 건물마다 하자가 다르고, 임차인마다 사정이 다르고, 은행마다 보는 기준도 다릅니다. 그래서 계약서에 도장 찍기 전에 확인할 게 많습니다.

• 임대차계약서 원본과 실제 입금내역이 맞는지
• 공부상 용도와 실제 사용이 일치하는지
• 불법 증축이나 무단 용도변경 가능성이 있는지
• 최근 3년 수선 이력과 앞으로 필요한 공사가 무엇인지
• 대출 가능액을 최소 2곳 이상에서 확인했는지
• 부가세, 취득세, 중개보수, 법무비까지 현금 계획에 넣었는지

특히 계약금 넣기 전에 특약을 허술하게 쓰면 나중에 싸우기 어렵습니다. 임대차 승계 조건, 하자 고지, 위반건축물 확인, 잔금 전 권리관계 변동 금지 같은 조항은 대충 넘기면 안 됩니다. 중개사가 써주는 기본 문구만 믿지 말고, 금액이 크면 부동산 전문 변호사나 세무사 검토 비용을 쓰는 게 낫습니다. 몇십만 원 아끼려다 몇천만 원을 잃는 경우를 현장에서 너무 많이 봤습니다.

그 지인의 38억 건물은 결국 매수하지 않았습니다. 가격을 34억 후반까지 낮추면 다시 볼 수 있겠다고 했지만, 매도인은 받아들이지 않았습니다. 아쉬워할 필요는 없었습니다. 빌딩매매는 놓친 물건보다 잘못 산 물건이 훨씬 오래 사람을 괴롭힙니다. 저는 아직도 좋은 건물의 기준을 화려한 외관보다 설명 가능한 숫자, 숨기지 않은 하자, 그리고 빠져나갈 때도 누군가 납득할 만한 가격이라고 봅니다. 그 세 가지가 안 맞으면, 아무리 탐나는 주소라도 한 발 물러서는 게 맞습니다.