어진동 오피스텔 경매, 11회 유찰 336만원

한줄 요약

세종시 어진동 푸르지오시티 오피스텔, 11회 유찰로 최저가 336만원까지 떨어졌지만 임차인 인수 조건이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 갈매로 364, 20층2027호 (어진동,푸르지오시티)

세종특별자치시 어진동에 위치한 푸르지오시티 오피스텔입니다. 건물 내 20층에 자리한 2027호는 현재 2027-A와 2027-B로 구분되어 사용 중입니다. 주변은 세종시 중심부에 위치해 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 제공합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,000만원이지만 현재 최저입찰가는 336만원입니다. 11회 유찰로 인해 최저가는 감정가의 1%에 불과합니다. 인근 오피스텔 시세와 비교할 때 매우 저렴하지만, 이를 통해 예상되는 낙찰가는 약 352만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 5일 경매개시결정입니다. 을구 1번과 2번 임차권 등기가 각각 2020년과 2021년에 설정되어 있는데, 각각 임차보증금이 8,400만원과 9,500만원입니다. 이 임차권들은 매수인에게 대항할 수 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 큽니다. 따라서 임차 보증금 인수가 이 물건의 가장 큰 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회 유찰된 점과 임차 보증금 인수 조건이 이 물건의 큰 악재입니다. 하지만 최저가가 워낙 낮아, 임차인과 적절한 협상만 된다면 높은 수익률을 기대할 수도 있습니다. 다만, 명도 과정의 어려움과 추가적인 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 임차인 인수 조건이 부담스러울 수 있습니다. 권장 입찰가는 336만원으로, 취등록세 약 16만원을 포함한 총 투자금은 약 352만원입니다. 임차인과의 협상이 관건이며, 협상이 성공적이지 않으면 투자 리스크가 큽니다.