유성 봉명동 아파트 경매, 10회 유찰 9천만

한줄 요약

10번이나 유찰된 대전 유성구 봉명동의 아파트, 매력보다는 주의가 필요한 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 문화원로 117, 1동 3층304호 (봉명동,라온팰리스)

해당 아파트는 대전광역시 유성구 문화원로에 위치한 라온팰리스 3층 304호입니다. 면적은 작성된 정보가 없지만, 위치적으로는 유성구의 중심지에 가까워 생활 편의성이 좋은 편입니다. 주변에 학교와 상업시설, 대중교통이 잘 발달되어 있어 거주환경은 나쁘지 않다고 할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,900만원이었으나, 현재 최저입찰가는 9,730만원으로 30% 할인된 상태입니다. 주변 아파트 시세와 비교해보면 대략 1억 2천만원 정도로 평가되는 곳이라, 솔직히 말하면 가격적인 메리트는 크지 않을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 감정가의 70%인 1억 216만원 정도로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 5일의 근저당권입니다. 특이하게도 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 상태입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 가장 큰 변수입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮다고 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10번이나 유찰된 경매 물건은 그 자체로 리스크가 큽니다. 대전 유성구가 앞으로 개발 호재가 있는 것은 사실이지만, 이미 상당수의 입찰자들이 이 물건을 지나쳤다는 점은 투자자에게 신중함을 요구합니다. 예상 수익률은 연 5%대 정도로 추정되지만, 이는 상당히 낙관적인 시나리오입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 입찰에 참여하는 사람들은 리스크를 감수할 준비가 되어 있어야 합니다. 권장 입찰가는 감정가의 70%인 1억 216만원 전후가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 469만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 1억 1000만원 정도가 될 것입니다. 하지만 이 아파트가 10번이나 유찰된 이유를 충분히 이해하고, 명도 등의 법적 절차에도 대비가 필요합니다.