전월세 계약서 한 장 때문에 경매장에서 다시 보게 된 집 이야기
현장에서 전월세를 가볍게 보면 꼭 탈이 난다
얼마 전 법원 입찰장에 갔다가 빌라 한 건을 오래 들여다봤습니다. 감정가는 2억 4천만 원, 최저가는 두 번 떨어져서 1억 5천만 원대였습니다. 숫자만 보면 군침이 돌죠. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 같이 보니 선순위 임차인이 있었습니다. 보증금 1억 8천만 원, 전입은 말소기준권리보다 빠르고 확정일자도 갖춰져 있더군요. 초보 때였으면 ‘싸다’는 생각이 먼저 들었을 물건입니다. 지금은 이런 물건을 보면 손이 먼저 멈춥니다.
전월세는 단순히 세입자와 집주인의 계약 문제가 아닙니다. 경매에서는 낙찰자가 떠안아야 할 돈이 될 수 있고, 일반 매매에서도 집값보다 더 무서운 리스크가 될 수 있습니다. 특히 전세보증금이 매매가에 바짝 붙어 있는 집은 종이에 적힌 수익률보다 퇴로가 있는지를 먼저 봐야 합니다.
전세와 월세, 숫자만 다르고 위험은 다르게 움직인다
전세는 목돈이 들어갑니다. 세입자 입장에서는 매달 나가는 월세 부담이 적지만, 보증금 반환 리스크가 큽니다. 집주인 입장에서는 큰 보증금을 받아 자금 운용을 할 수 있지만, 만기 때 돌려줄 현금이 없으면 바로 사고가 납니다. 이게 요즘 현장에서 가장 많이 보는 문제입니다.
월세는 구조가 조금 다릅니다. 보증금이 낮고 매달 임대료가 들어오니 집주인 현금흐름은 안정적으로 보일 수 있습니다. 대신 공실이 생기면 바로 수익이 끊깁니다. 관리비, 수선비, 중개수수료까지 빼고 보면 생각보다 남는 돈이 작을 때가 많습니다. 예를 들어 보증금 2천만 원에 월세 80만 원짜리 오피스텔이라도 1년에 한 달만 비어도 연 임대료 960만 원이 880만 원으로 줄어듭니다. 여기에 재산세, 수리비, 대출이자까지 빼면 광고에서 보던 수익률과는 꽤 달라집니다.
- 전세는 보증금 반환 능력이 가장 중요합니다.
- 월세는 공실률과 실제 유지비를 같이 봐야 합니다.
- 반전세는 둘 다 조금씩 섞인 구조라 계산을 더 꼼꼼히 해야 합니다.
솔직히 초보 투자자들이 가장 많이 착각하는 게 ‘전세 끼고 사면 돈이 적게 든다’는 말입니다. 맞는 말이긴 합니다. 그런데 그 전세가 내 돈처럼 보이는 순간 위험해집니다. 그 돈은 언젠가 돌려줘야 할 남의 돈입니다.
계약서보다 먼저 봐야 하는 세 가지
전월세 계약을 볼 때 저는 습관처럼 세 가지를 먼저 확인합니다. 첫째는 전입신고 날짜입니다. 둘째는 확정일자입니다. 셋째는 실제 점유 여부입니다. 이 세 가지가 맞물려야 세입자의 대항력과 우선변제권 판단이 가능합니다. 말은 어렵지만 현장에서는 아주 현실적인 돈 문제입니다.
예전에 다가구주택 경매 물건을 봤을 때, 임차인 현황표에는 세입자가 여러 명 있었습니다. 보증금 합계가 5억 원이 넘었는데 건물 감정가는 7억 원대였습니다. 겉으로 보면 남는 장사 같지만, 선순위 임차인 보증금과 체납 관리비, 명도 비용을 더하니 낙찰가를 보수적으로 잡아도 여유가 거의 없었습니다. 이런 물건은 계산이 조금만 틀려도 수익이 아니라 손실입니다.
전입신고만 보고 안심하면 안 된다
전입신고가 되어 있다고 해서 항상 안전한 건 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 늦은지 봐야 합니다. 확정일자가 있는지도 확인해야 하고, 배당요구를 했는지도 봐야 합니다. 특히 경매에서는 매각물건명세서에 적힌 문구 하나가 중요합니다. ‘대항력 있는 임차인 있음’ 같은 문구를 가볍게 넘기면 낙찰 후 보증금을 추가로 물어줘야 할 수 있습니다.
집 상태보다 보증금 구조가 먼저다
집이 깨끗하고 역세권이라고 해서 좋은 물건은 아닙니다. 전세보증금이 주변 매매가의 80~90%까지 올라가 있으면 가격이 조금만 흔들려도 반환 리스크가 생깁니다. 예를 들어 매매가 3억 원짜리 빌라에 전세 2억 7천만 원이 들어가 있다면, 집값이 10%만 빠져도 보증금이 집값을 압박합니다. 이때 집주인이 여유 현금이 없으면 세입자는 만기 때 피가 마릅니다.
전월세를 낀 집을 볼 때 실제로 계산하는 방식
저는 수익률 계산을 할 때 낙관적인 숫자를 거의 쓰지 않습니다. 월세 100만 원이면 1년 1,200만 원으로 바로 계산하지 않습니다. 공실 한 달, 수리비, 중개수수료, 세금, 보험료, 대출이자를 먼저 뺍니다. 그래야 손에 남는 돈이 보입니다. 전세 물건도 마찬가지입니다. 갭이 작다고 좋은 게 아니라, 만기 때 보증금을 돌려줄 방법이 있는지부터 봅니다.
예를 들어 매매가 4억 원, 전세 3억 4천만 원이면 투자금은 6천만 원처럼 보입니다. 그런데 취득세와 중개수수료, 법무비, 수리비를 합치면 실제 들어가는 돈은 더 커집니다. 여기에 2년 뒤 전세가가 3억 원으로 내려가면 4천만 원을 추가로 마련해야 합니다. 이 돈을 못 만들면 좋은 입지니 뭐니 다 소용없습니다.
- 주변 실거래가와 전세 실거래가를 같이 비교합니다.
- 같은 단지라도 동, 층, 향, 수리 상태를 나눠 봅니다.
- 전세가율이 높은 지역은 매도 가능성과 대출 가능성을 보수적으로 봅니다.
- 월세 물건은 최소 1개월 공실을 비용으로 반영합니다.
근데 의외로 많은 분들이 관리비를 놓칩니다. 낡은 빌라나 오피스텔은 엘리베이터, 누수, 외벽, 주차장 문제로 갑자기 돈이 들어갈 수 있습니다. 월세 70만 원 받는 집에서 한 번에 수리비 200만 원이 나가면 몇 달 수익이 날아갑니다.
초보가 피해야 할 전월세 함정
첫 번째는 시세보다 과하게 높은 전세가 들어간 집입니다. 집주인이 급하게 세입자를 구하려고 보증금을 높게 맞춘 경우도 있고, 주변 시세가 떨어졌는데 계약 당시 가격만 남아 있는 경우도 있습니다. 이런 집은 새 세입자를 구할 때 같은 금액을 받기 어렵습니다.
두 번째는 임차인 관계가 복잡한 다가구주택입니다. 아파트는 호실별 등기가 나뉘어 있어 상대적으로 파악이 쉽지만, 다가구는 한 건물에 여러 세입자가 살면서 등기는 건물 하나로 묶여 있습니다. 선순위 보증금 합계, 전입 순서, 확정일자, 배당 가능성을 전부 봐야 합니다. 현장에서 다가구를 만만하게 봤다가 보증금 문제로 고생하는 사람을 꽤 봤습니다.
세 번째는 명도 비용을 계산하지 않는 습관입니다. 경매로 낙찰받은 뒤 세입자와 협의가 잘되면 좋지만, 항상 그렇게 흘러가지는 않습니다. 이사비 협의, 점유 이전, 강제집행 가능성까지 염두에 둬야 합니다. 법적으로 이길 수 있는 것과 현장에서 빨리 비워 받는 것은 다른 문제입니다.
전월세는 숫자가 쉬워 보여서 더 위험합니다. 보증금 얼마, 월세 얼마, 갭 얼마. 이렇게 세 줄로 끝나는 것 같지만 실제 돈은 계약 만기, 대출, 세금, 수리, 사람 문제를 타고 움직입니다. 저는 아직도 전월세 낀 물건을 볼 때 ‘싸게 사는가’보다 ‘빠져나갈 길이 있는가’를 먼저 묻습니다. 경매든 일반 매매든 오래 버티는 사람은 큰 수익을 자랑하는 사람보다 손실을 피하는 습관이 몸에 밴 사람 쪽에 가깝습니다.
