관악 남현동 다세대주택 경매, 3회 유찰 8,755만

한줄 요약

감정가 대비 절반 가격인 8,755만 원, 다세대주택이지만 사무소로 등재된 점이 변수입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5137

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현7길 51, 2층201호 (남현동,한샘타운)

서울 관악구 남현동에 위치한 이 경매 물건은 한샘타운 내 2층 201호입니다. 공부상 사무소로 등록되어 있지만, 실질적으로는 다세대주택으로 사용되고 있습니다. 이 주변은 교통이 편리하고 다양한 생활 편의시설이 있어 주거지로 인기가 있는 곳입니다. 다만, 경계벽이 허물어져 여러 호실로 사용 중이라는 점이 특이합니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 1억 7,100만 원에서 51% 할인된 8,755만 원으로 3회 유찰 후 최저가에 도달했습니다. 인근 시세를 고려하면 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 9,192만 원 전후로 판단되며, 이는 감정가 대비 46% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 1월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부에 따라 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 또한, 건축물현황도상 경계벽의 훼손과 경계침범 여부 등의 문제가 있어 유치권이나 법정지상권 발생 가능성도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 면에서는 매력적이지만, 현황과 공부 간의 불일치가 리스크로 작용합니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 약 연 5.2%로 나쁘지 않은 수준입니다. 다만, 경계벽 문제로 인해 발생할 수 있는 법적 다툼이나 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건은 3회 유찰되었기 때문에 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 9,200만 원으로 잡고, 취등록세 약 422만 원을 포함해 총 투자금은 9,622만 원 정도로 예상됩니다. 다만, 경계벽 문제로 인한 법적 리스크를 충분히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.