물건경매 현장에서 10년 굴러보니 초보가 돈 잃는 물건은 따로 있더라
법원에서 제일 무서운 건 경쟁자가 아니라 내 착각입니다
얼마 전 지인이 물건경매 하나를 들고 와서 봐달라고 했습니다. 감정가 3억 2천, 최저가 2억 2천대. 주변 실거래를 대충 보니 3억은 넘는 것 같고, 사진상 집도 멀쩡해 보였습니다. 지인은 이미 계산이 끝난 얼굴이더군요. “이거 2억 5천에 받으면 최소 3천은 남지 않나요?”라고 묻는데, 저는 등기부보다 먼저 매각물건명세서부터 다시 보자고 했습니다.
경매장에 오래 있다 보면 이런 물건이 제일 위험합니다. 겉으로는 싸 보이고, 숫자로는 수익이 보이는데, 실제로는 한 줄짜리 권리나 점유 상황 하나 때문에 수익이 녹아내리는 물건입니다. 초보 때는 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만 봅니다. 그런데 현장에서는 그 숫자가 전부가 아닙니다. 싸게 보이는 이유가 반드시 있습니다.
제가 처음 경매를 배울 때도 비슷했습니다. 감정가 1억 8천짜리 빌라가 두 번 유찰돼서 1억 1천대로 내려온 적이 있었습니다. 시세는 1억 6천쯤으로 보였고, 당시 제 눈에는 그냥 돈이 바닥에 떨어진 것처럼 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 골목 안쪽 반지하에 가까운 1층, 누수 흔적, 주차 불가, 그리고 임차인과 연락이 안 되는 물건이었습니다. 그때 입찰 안 한 게 지금 생각하면 돈 번 겁니다.
물건경매에서 먼저 보는 건 가격이 아닙니다
초보 투자자들이 가장 많이 하는 실수는 가격부터 보는 겁니다. 최저가가 낮으면 좋은 물건이라고 생각합니다. 근데 저는 반대로 봅니다. 왜 여기까지 내려왔는지를 먼저 봅니다. 법원 경매는 남들도 다 보는 시장입니다. 정말 쉽고 깨끗한 물건이면 1회 유찰 후에도 경쟁이 붙습니다. 3회, 4회 유찰된 물건은 이유를 캐야 합니다.
제가 현장에서 기본으로 보는 순서는 이렇습니다.
- 등기부상 말소기준권리와 인수되는 권리 여부
- 매각물건명세서의 임차인, 점유자, 배당요구 내용
- 현황조사서와 감정평가서의 차이
- 실거래가, 매물 호가, 전세가, 월세 수요
- 관리비 체납, 미납 공과금, 수리비 가능성
- 명도 난이도와 실제 소요 기간
여기서 하나라도 흐릿하면 저는 입찰가를 낮춥니다. 아예 포기하는 경우도 많습니다. 경매는 낙찰받는 게임이 아니라, 낙찰받고도 버틸 수 있는 물건만 고르는 일에 가깝습니다.
감정가는 시세가 아닙니다
감정가를 시세처럼 믿으면 곤란합니다. 감정평가 시점이 6개월 전, 1년 전인 경우도 있고, 특수한 층, 방향, 내부 상태가 충분히 반영되지 않는 경우도 있습니다. 예를 들어 같은 아파트라도 15층 남향 올수리 집과 2층 북향 원상태 집은 매도 속도부터 다릅니다. 그런데 감정가만 보면 비슷해 보일 때가 있습니다.
저는 시세조사를 할 때 최소 세 가지를 나눠 봅니다. 실제 팔린 가격, 현재 팔려고 내놓은 가격, 급매로 던지면 받을 수 있는 가격입니다. 투자자는 세 번째 숫자를 알아야 합니다. 내가 원하는 가격이 아니라, 급하게 팔아야 할 때 시장이 받아주는 가격 말입니다.
권리분석은 어려운 말보다 순서가 중요합니다
권리분석이라고 하면 겁부터 먹는 분들이 많습니다. 용어가 낯설어서 그렇지, 순서는 단순합니다. 먼저 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리가 있는지 봅니다. 그다음 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 봅니다. 여기서 실수하면 낙찰자가 떠안는 돈이 생길 수 있습니다.
예전에 한 후배가 다가구주택 물건경매에 관심을 보인 적이 있습니다. 최저가가 크게 떨어졌고, 토지 지분도 괜찮아 보였습니다. 그런데 임차인이 여러 명이었고, 일부는 전입일자가 근저당보다 빨랐습니다. 배당으로 전부 해결될지 애매한 구조였죠. 후배는 “설마 법원 경매인데 문제 있겠어요?”라고 했습니다. 솔직히 그 말이 제일 위험합니다. 법원은 물건을 팔 뿐, 투자자의 수익을 보장해주지 않습니다.
특히 아래 물건은 초보가 혼자 덤비기 어렵습니다.
- 선순위 임차인이 있는 주택
- 유치권 신고가 붙은 상가나 공장
- 법정지상권 가능성이 있는 토지
- 공유자 지분만 나온 물건
- 분묘기지권 가능성이 있는 임야
- 대항력 있는 점유자가 버티는 물건
이런 물건은 고수도 실수합니다. 수익률이 높아 보이는 이유는 그만큼 해석과 협상, 소송 가능성이 붙어 있기 때문입니다. 초보는 어려운 물건으로 실력을 키우는 게 아닙니다. 버틸 수 있는 작은 물건으로 경험을 쌓는 게 먼저입니다.
명도 비용을 빼먹으면 계산이 전부 틀어집니다
낙찰가만 맞히면 끝이라고 생각하면 실제 수익과 멀어집니다. 잔금, 취득세, 법무비, 중개수수료, 대출이자, 수리비, 관리비 체납, 이사비, 보유기간 비용까지 다 넣어야 합니다. 저는 처음 계산할 때부터 예상보다 보수적으로 잡습니다. 200만 원 들 것 같은 수리는 400만 원으로 보고, 한 달이면 끝날 것 같은 명도는 두세 달로 봅니다.
명도는 서류보다 사람이 어렵습니다. 어떤 점유자는 연락도 잘 되고 협의도 됩니다. 반대로 문도 안 열고, 전화도 안 받고, 짐은 그대로 두고 시간만 끄는 경우도 있습니다. 예전에 소형 아파트 하나를 낙찰받았는데, 점유자가 이사비 500만 원을 요구했습니다. 물건 자체는 괜찮았지만 대출이자와 보유비가 매달 나가니 협상을 질질 끌 수 없었습니다. 결국 일정 금액을 주고 내보냈고, 그 비용까지 넣으니 예상 수익의 30% 정도가 줄었습니다.
그래서 저는 입찰표 쓰기 전에 항상 이렇게 묻습니다. 이 물건이 3개월 늦게 정리돼도 괜찮은가. 수리비가 500만 원 더 나와도 버틸 수 있는가. 대출이 예상보다 덜 나오면 잔금을 맞출 수 있는가. 여기서 답이 흐리면 입찰가를 낮추거나 물건을 넘깁니다.
초보에게 맞는 물건경매는 따로 있습니다
처음부터 큰 수익을 노리면 판단이 흔들립니다. 저는 초보라면 권리가 단순하고, 환금성이 좋은 물건부터 보라고 말합니다. 예를 들면 대단지 아파트, 역세권 소형 아파트, 임대 수요가 확인되는 오피스텔 중 권리관계가 깨끗한 물건입니다. 수익률이 화려하지 않아도, 팔고 나올 길이 있는 물건이 낫습니다.
실전에서 괜찮은 물건은 대개 심심합니다. 특수권리도 없고, 임차인 구조도 단순하고, 시세도 확인됩니다. 대신 경쟁이 붙습니다. 그럼 입찰가를 무리하지 않으면 됩니다. 떨어지면 다음 물건을 보면 됩니다. 경매장은 매주 열리고, 물건은 계속 나옵니다. 한 건을 놓친다고 인생이 바뀌지 않습니다. 하지만 잘못 받은 한 건은 몇 년을 묶어둘 수 있습니다.
제가 보는 초보용 기준은 간단합니다. 내가 설명할 수 없는 물건은 입찰하지 않는다. 수익이 비용을 이기지 못하면 들어가지 않는다. 명도와 대출이 흔들리면 보수적으로 잡는다. 그리고 현장을 안 보고 숫자만으로 응찰하지 않는다. 이 네 가지만 지켜도 큰 사고는 많이 피합니다.
현장에 가면 숫자가 다르게 보입니다
사진으로는 깨끗해 보이던 집이 실제로는 곰팡이 냄새가 심할 수 있습니다. 지도상 역세권인데 언덕이 가파를 수도 있습니다. 주변 매물은 많은데 거래가 거의 없을 수도 있습니다. 관리사무소 한 번 들러보면 체납 분위기나 단지 민원을 들을 때도 있습니다. 부동산 중개업소 두세 곳만 돌면 호가와 실제 매수세 차이가 보입니다.
물건경매는 서류와 현장이 만나야 판단이 됩니다. 서류만 보면 위험을 놓치고, 현장만 보면 권리를 놓칩니다. 둘 중 하나만 믿으면 안 됩니다. 저는 지금도 입찰 전날 밤에 등기부와 매각물건명세서를 다시 봅니다. 오래 했다고 대충 보면 꼭 사고가 납니다.
경매로 돈을 벌 수 있느냐고 물으면, 저는 가능하다고 답합니다. 다만 싸게 사는 기술보다 손해 볼 물건을 피하는 눈이 먼저입니다. 초보 때는 낙찰 소식보다 패찰 이유를 기록하는 게 더 빨리 늡니다. 왜 안 들어갔는지, 왜 그 가격 이상은 위험했는지 적어두면 다음 입찰장에서 손이 덜 떨립니다. 경매는 크게 한 번 이기는 것보다 오래 살아남는 사람이 결국 유리한 판입니다.
