주택매매 계약서 쓰기 전 등기부부터 대출까지 직접 확인해봤더니
계약금 넣기 전, 현장에서 제일 많이 보는 실수
얼마 전 지인이 아파트 주택매매 계약을 앞두고 등기부등본을 보내왔습니다. 가격은 주변 실거래보다 2,000만 원 정도 낮았고, 공인중개사도 “급매라서 빨리 잡아야 한다”고 했다더군요. 그런데 등기부를 보니 근저당권이 매매가의 70% 가까이 잡혀 있었습니다. 집주인은 잔금일에 말소하면 된다고 했지만, 저는 바로 특약부터 보라고 했습니다.
주택매매에서 초보가 가장 많이 착각하는 게 있습니다. 집을 보는 순간부터 마음이 앞서요. 채광, 인테리어, 역세권, 학군을 먼저 보고 계약서를 나중에 봅니다. 그런데 현장에 오래 있다 보면 순서가 반대입니다. 권리관계, 대출 가능성, 실제 시세, 하자, 세금 부담을 먼저 보고 그다음에 집이 마음에 드는지 따져야 합니다.
특히 요즘처럼 금리가 한 번씩 흔들리고 대출 규제가 바뀌는 시기에는 “대출 나올 줄 알았다”는 말이 제일 위험합니다. 주택매매 계약은 감정으로 시작해도 돈은 숫자로 끝납니다. 계약금 10% 넣고 나서 잔금대출이 막히면 그때부터 협상이 아니라 버티기가 됩니다.
등기부등본은 세 번 봐야 합니다
저는 경매 물건을 볼 때도 등기부를 한 번만 보지 않습니다. 매매도 마찬가지입니다. 최소 세 번 봅니다. 첫째, 매물 검토할 때. 둘째, 계약서 쓰기 직전. 셋째, 잔금 치르기 직전입니다. 하루 사이에도 가압류나 압류가 들어올 수 있습니다. 실제로 잔금 전날 집주인 채무 문제로 압류가 찍힌 사례를 본 적이 있습니다.
주택매매 등기부에서 기본적으로 봐야 할 건 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분입니다. 여기서 “근저당은 원래 다 있는 거 아닌가요?”라고 묻는 분들이 많습니다. 맞습니다. 대출 낀 집은 흔합니다. 문제는 말소 재원과 순서입니다. 잔금으로 기존 대출을 갚고 근저당을 말소하는 구조라면 은행, 법무사, 매도인, 매수인의 자금 흐름이 맞아야 합니다.
- 계약서의 매도인 이름과 등기부 소유자가 같은지 확인
- 근저당권 채권최고액이 매매가 대비 과도하지 않은지 확인
- 압류, 가압류, 가처분이 있으면 원인과 말소 가능성을 확인
- 잔금일 말소 조건을 특약에 구체적으로 기재
특약은 길게 쓰는 게 중요한 게 아닙니다. 빠져나갈 구멍이 없게 쓰는 게 중요합니다. 예를 들어 “잔금일 현재 본 부동산에 설정된 근저당권 및 제한물권은 매도인 책임과 비용으로 말소한다” 정도는 기본입니다. 상황에 따라 말소 불이행 시 계약 해제와 손해배상까지 넣어야 할 때도 있습니다.
실거래가만 믿으면 비싸게 살 수 있습니다
주택매매 시세조사에서 많이 쓰는 게 국토교통부 실거래가입니다. 저도 봅니다. 다만 실거래가 하나만 보고 판단하지는 않습니다. 같은 단지, 같은 평형이라도 동, 층, 향, 수리 상태, 조망, 소음, 주차 동선에 따라 가격이 달라집니다. 5층 남향 올수리와 1층 북향 원상태를 같은 가격으로 보면 안 됩니다.
제가 예전에 봤던 빌라 물건은 실거래가만 보면 2억 4,000만 원 정도가 적정해 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 진입로가 좁고, 반지하 세대에서 습기 냄새가 강했습니다. 주변 중개업소 세 군데를 돌았더니 실제 매수 문의는 2억 1,000만 원 아래에서만 움직인다고 하더군요. 인터넷 숫자와 현장 가격이 3,000만 원 차이 난 겁니다.
시세는 점이 아니라 범위로 봐야 합니다. 급매가, 보통 매물가, 거래 가능한 가격, 대출 감정가가 각각 다릅니다. 매수자는 내가 살 가격만 보지만, 투자자는 팔 때 받을 가격까지 봐야 합니다. 주택매매를 실거주로 하더라도 이 관점은 필요합니다. 언젠가 갈아타거나 팔아야 할 수 있으니까요.
제가 현장에서 쓰는 간단한 가격 확인 순서
- 최근 6개월 실거래가를 같은 면적 중심으로 확인
- 현재 매물 호가 중 가장 낮은 3개를 비교
- 인근 중개업소에 실제 협상 가능한 가격을 질문
- 관리비, 수리비, 취득세, 중개보수까지 합산
- 대출 감정가가 매매가를 따라오는지 사전 상담
이렇게 보면 싸 보이던 집이 전혀 싸지 않은 경우가 꽤 있습니다. 반대로 호가는 높아도 집주인 사정상 협상이 되는 물건도 있습니다. 그래서 전화 몇 통보다 현장 한 바퀴가 더 정확할 때가 많습니다.
잔금대출은 계약 전에 숫자로 받아야 합니다
경매에서는 경락잔금대출 때문에 낙찰 후에 속 타는 분들을 많이 봤습니다. 주택매매도 비슷합니다. “소득 이 정도면 되겠죠” 하고 계약했다가 DSR, LTV, 기존 신용대출 때문에 한도가 줄어드는 일이 있습니다. 특히 자영업자, 프리랜서, 이직 직후 직장인은 은행마다 보는 기준이 다릅니다.
예를 들어 매매가 5억 원짜리 집을 사는데 대출 3억 5,000만 원을 예상했다고 해보겠습니다. 그런데 실제 한도가 3억 원만 나오면 5,000만 원을 어디서든 만들어야 합니다. 이 돈이 준비돼 있으면 괜찮습니다. 없으면 계약금이 위험해집니다. 그래서 저는 계약 전 은행 상담을 최소 두 곳은 받아보라고 말합니다.
여기서 중요한 건 구두 답변이 아니라 숫자입니다. 예상 한도, 금리, 상환 방식, 중도상환수수료, 보증보험 여부까지 확인해야 합니다. 잔금일이 촉박하면 은행 심사 지연도 변수입니다. 매도인은 잔금일에 돈을 받아야 하고, 매수인은 대출 실행이 돼야 소유권이전이 됩니다. 이 일정이 어긋나면 분위기가 급격히 나빠집니다.
집 상태는 하자보다 비용으로 봐야 합니다
주택매매에서 누수, 곰팡이, 보일러, 창호, 배관 문제는 감정적으로 보면 싸움이 됩니다. 그런데 저는 비용으로 봅니다. 누수가 있으면 수리비가 얼마인지, 공사 기간 동안 거주가 가능한지, 아래층 피해 가능성이 있는지 따집니다. 그냥 “하자 있는 집은 피해야 한다”가 아니라 가격에 반영됐는지가 중요합니다.
아파트는 관리사무소에서 장기수선충당금, 누수 민원, 외벽 공사 계획을 물어볼 수 있습니다. 빌라나 단독주택은 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 옥상 방수, 외벽 크랙, 주차 문제, 불법 증축 여부가 가격을 흔듭니다. 특히 건축물대장과 실제 현황이 다르면 대출이나 추후 매도에서 문제가 될 수 있습니다.
초보 매수자는 도배와 장판에 쉽게 흔들립니다. 새로 칠한 벽지가 오히려 누수 자국을 가리는 경우도 있습니다. 저는 비 오는 날이나 비 온 다음 날 보는 걸 좋아합니다. 천장 모서리, 베란다, 창틀 주변, 싱크대 하부를 보면 집의 속사정이 조금 드러납니다.
싸게 사는 것보다 사고 안 나는 게 먼저입니다
주택매매는 큰돈이 한 번에 움직입니다. 500만 원 깎는 협상도 중요하지만, 5,000만 원짜리 실수를 피하는 게 먼저입니다. 등기부 한 줄, 대출 한도 10%, 누수 수리비, 세금 계산 하나가 전체 수익과 생활 계획을 바꿉니다.
저는 경매를 오래 하면서 싼 물건만 쫓는 사람이 오래 버티기 어렵다는 걸 많이 봤습니다. 매매도 같습니다. 싸 보이는 이유가 단순 급매인지, 권리 문제인지, 입지 약점인지, 하자 때문인지 구분해야 합니다. 이유를 설명할 수 없는 싼 가격은 대체로 나중에 설명서를 들고 찾아옵니다.
계약서에 도장 찍기 전 하루만 더 쓰면 피할 수 있는 사고가 많습니다. 등기부 다시 떼고, 대출 한도 확인하고, 현장 한 번 더 보고, 중개사에게 특약 문구를 구체적으로 요청하는 일. 번거롭지만 그게 내 돈을 지키는 절차입니다. 주택매매는 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 나쁜 조건을 걸러내는 일이 먼저라고 저는 생각합니다.
