광주 화정동 상가 경매, 신건 5,500만

한줄 요약

신건으로 나온 경매 물건이지만, 관리비 미납과 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 군분2로 54, 6층82호 (화정동,금호월드)

광주광역시 서구 화정동에 위치한 금호월드 내 상가입니다. 건물은 6층에 위치하고 있으며, 면적 정보는 제공되지 않았지만, 금호월드라는 이름으로 봤을 때 상가 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 근처에는 다양한 상업시설과 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 접근성은 좋은 편입니다. 단, 현재 83호와 경계벽이 구분되지 않아 공간 사용에 있어 불편함이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일한 5,500만원으로 시작되는 신건입니다. 현재 인근 상가 시세를 고려했을 때, 가격이 적절한지는 시장 반응을 봐야 할 것 같습니다. 예상 낙찰가는 5,775만원 전후로 보입니다. 주변 상가 시세와 비교해 얼마나 저렴한지는 추가 조사가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 19일 설정된 근저당권입니다. 관리비가 약 969만원 미납된 상태라는 점이 걸립니다. 이는 향후 인수해야 할 가능성이 높으므로 신경 써야 할 부분입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재로서 임차인의 대항력 여부를 명확히 알 수 없는 상태입니다. 또한, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 경계벽 문제 등으로 인해 일부 분쟁 가능성은 존재합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 관리비 미납과 경계벽 문제 등으로 리스크가 있는 편입니다. 하지만, 상가가 위치한 지역의 상업적 잠재력을 고려한다면, 장기적으로는 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 현재로선 명확하지 않지만, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 관리비 문제 해결과 인접 상가와의 관계 정리가 선행되어야 합니다.

내가 입찰한다면

경매 초입이라 예상 경쟁률은 높을 수 있지만, 물건의 복잡성을 감안하면 신중한 투자자들이 참여할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 5,500만원에서 시작하여 5,800만원대까지 고려해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 265만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 관리비 포함 약 6,800만원 안팎이 될 것입니다. 입찰 시 관리비 문제 해결 전략을 미리 준비해 두는 것이 좋겠습니다.