상가경매 직접 들어가 봤더니 숫자보다 임차인이 먼저 보였습니다

법원 입찰장보다 현장이 먼저였다

얼마 전 수원 쪽 상가경매 물건을 보러 갔는데, 등기부만 봤을 때는 꽤 괜찮아 보였습니다. 감정가 4억 2천만 원, 두 번 유찰돼서 최저가가 2억 원대 후반까지 내려왔고, 역세권이라는 말도 붙어 있었죠. 그런데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 1층 상가인데도 점포 앞 유동인구가 생각보다 없고, 옆 라인은 공실이 세 칸이나 비어 있었습니다. 이런 물건은 숫자만 보면 싸 보이지만, 막상 낙찰받고 나면 임대 맞추는 데 몇 달씩 피가 마릅니다.

상가경매는 아파트 경매보다 훨씬 까다롭습니다. 아파트는 실거주 수요와 시세 비교가 비교적 명확한 편인데, 상가는 임차인, 업종, 유동인구, 관리비, 권리금 분위기까지 봐야 합니다. 싸게 낙찰받았다고 끝나는 게 아니라, 그 상가가 매달 돈을 만들어줄 수 있는지 따져야 합니다.

상가경매에서 감정가는 크게 믿지 않습니다

초보 투자자들이 가장 많이 착각하는 게 감정가입니다. 감정가 5억짜리가 3억 5천까지 떨어졌으니 싸다고 생각하는 거죠. 그런데 상가는 감정가와 실제 거래 가능 가격이 꽤 벌어지는 경우가 많습니다. 특히 지방 상가나 신도시 근린상가는 더 그렇습니다.

제가 예전에 본 물건 중에 감정가 6억 8천만 원짜리 2층 상가가 있었습니다. 최저가가 3억 3천만 원까지 내려와서 입찰자가 꽤 몰릴 줄 알았는데, 현장에 가보니 계단 입구가 어둡고 2층까지 올라갈 이유가 거의 없는 구조였습니다. 주변 중개업소 세 곳을 돌며 물어보니 비슷한 상가가 4억에도 몇 달째 안 팔리고 있더군요. 임대료도 광고에는 월 250만 원 가능이라고 되어 있었지만, 실제로는 월 130만 원도 쉽지 않다는 답을 들었습니다.

상가경매에서 중요한 건 감정가 대비 몇 퍼센트냐가 아닙니다. 내가 낙찰받은 가격에 취득세, 법무비, 명도비, 공실 기간, 대출이자까지 얹었을 때 버틸 수 있느냐입니다. 상가는 한두 달 공실이 아니라 6개월, 길면 1년 공실도 각오해야 하는 물건이 있습니다.

임차인 권리분석은 대충 보면 바로 다칩니다

상가경매에서 제일 먼저 보는 건 임차인입니다. 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모를 봐야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부도 확인해야 하고, 환산보증금 기준도 지역별로 다릅니다. 이걸 놓치면 낙찰자가 인수해야 할 돈이 생길 수 있습니다.

예를 들어 보증금 5천만 원, 월세 250만 원인 임차인이 있다고 칩시다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해서 계산합니다. 그러면 5천만 원에 2억 5천만 원을 더해 3억 원입니다. 지역 기준 안에 들어오는지, 대항력과 우선변제권이 있는지 따져봐야 합니다. 단순히 매각물건명세서에 인수사항 없음이라고 적혀 있다고 끝난 게 아닙니다. 현장에서는 실제 점유자와 서류상 임차인이 다른 경우도 봤습니다.

명도도 아파트보다 예민합니다. 상가는 영업장이기 때문에 임차인이 쉽게 안 나가는 경우가 많습니다. 시설비를 들였고, 단골도 있고, 권리금 기대도 있기 때문입니다. 법적으로 낙찰자가 권리금을 보장할 의무가 없는 경우가 많지만, 현실에서는 시간을 돈으로 사야 할 때가 있습니다. 명도비 300만 원이면 끝날 줄 알았는데 1천만 원 가까이 들어간 사례도 봤습니다.

수익률 계산은 보수적으로 잡아야 살아남습니다

상가경매 광고를 보면 연 수익률 8%, 10% 같은 숫자가 자주 보입니다. 솔직히 저는 그런 숫자를 보면 먼저 의심합니다. 임대료가 실제로 들어오고 있는지, 부가세 별도인지, 관리비 체납은 없는지, 임차인이 계속 영업할 의사가 있는지 확인해야 합니다.

낙찰가 3억 원, 취득세와 부대비용 1천5백만 원, 명도와 수리비 1천만 원이 들어가면 총투입금은 3억 2천5백만 원입니다. 여기에 월세 180만 원을 받는다고 해도 연 임대수입은 2천160만 원입니다. 표면 수익률은 6%대처럼 보이지만, 대출이자와 공실 리스크를 빼면 체감 수익률은 훨씬 내려갑니다.

특히 경락잔금대출을 많이 쓰는 경우 조심해야 합니다. 상가는 아파트보다 대출 조건이 빡빡할 때가 많고, 감정가나 낙찰가를 기준으로 원하는 만큼 안 나오는 경우도 있습니다. 금리가 5%만 넘어가도 월세 대부분이 이자로 빠질 수 있습니다. 저는 상가 물건을 볼 때 최소 6개월 공실, 금리 1%포인트 상승, 임대료 10~20% 하락을 넣고 다시 계산합니다. 그래도 버티면 그때 관심을 둡니다.

초보라면 이런 상가는 피하는 게 낫습니다

제가 초보 투자자에게 가장 말리는 상가는 대형 상가 건물 안쪽 호실입니다. 분양 당시에는 번듯해 보이지만, 막상 가보면 복도 안쪽에 숨어 있고 손님이 지나갈 이유가 없는 자리가 많습니다. 이런 상가는 싸게 낙찰받아도 임차인을 구하기 어렵습니다.

• 공실이 많은 집합상가 안쪽 호실
• 관리비가 과하게 높은 상가
• 주차가 불편한 2층 이상 근린상가
• 업종 제한이 강한 상가
• 현재 임차인의 매출 구조를 알기 어려운 물건

상가는 위치가 전부라는 말이 있지만, 저는 조금 다르게 봅니다. 위치보다 더 중요한 건 사람들이 그 앞을 왜 지나가느냐입니다. 역에서 가깝다고 다 좋은 게 아닙니다. 출퇴근 동선 반대편이면 그냥 지나치지 않습니다. 횡단보도 하나 차이로 임대료가 30%씩 벌어지는 곳도 있습니다.

그래도 상가경매를 보는 이유

상가경매가 위험하다고 해서 아예 볼 필요가 없다는 뜻은 아닙니다. 잘 고른 상가는 아파트보다 현금흐름이 좋고, 장기적으로 임대수익을 만들 수 있습니다. 다만 초보가 처음부터 큰 수익률만 보고 들어가면 버티기 어렵습니다.

저라면 처음 상가경매를 보는 분에게 작은 1층 근린상가, 실사용 가능한 면적, 주변 임대 사례가 명확한 물건부터 보라고 말합니다. 그리고 입찰 전에는 최소한 평일 낮, 평일 저녁, 주말 낮 이렇게 세 번은 가봐야 합니다. 중개업소도 한 곳만 가지 말고 매도 물건을 많이 들고 있는 곳, 임대 물건을 많이 들고 있는 곳을 나눠서 물어보는 게 좋습니다.

상가경매는 숫자 싸움처럼 보이지만 결국 사람 장사입니다. 임차인이 장사를 계속할 수 있는 자리인지, 다음 임차인이 들어올 이유가 있는지, 내가 공실을 견딜 체력이 있는지까지 봐야 합니다. 싸다는 이유 하나로 들어간 상가는 대개 더 싼 이유를 낙찰 후에 알려줍니다. 저는 그걸 몇 번 겪고 나서야 입찰표 쓰기 전에 한 번 더 현장으로 가는 습관이 생겼습니다.